Pozwolenie na budowę domu stanowi decyzję administracyjną. Uzyskanie pozwolenia jest niezbędne, by można było wykonywać roboty budowlane. Kwestie dotyczące pozwolenia na budowę można załatwić podczas wizyty w urzędzie. Możliwe jest również załatwienie ich elektronicznie lub listownie. Poza samą budową domu, pozwolenia wymaga także jego przebudowa, rozbudowa, czy też odbudowa.
W niektórych sytuacjach zamiast pozwolenia na budowę domu możliwe jest dokonanie zgłoszenia. Dzieje się tak w szczególności wtedy, kiedy obszar oddziaływania danego domu będzie się mieścić na terenie, gdzie obiekt został zaprojektowany. Obszar oddziaływania dotyczy zagospodarowania terenu wokół obiektu, a określa go architekt. Analizując obszar oddziaływania, bierze się pod uwagę m.in. to, czy nie będzie on wpływał na dostęp do światła sąsiednich budynków. Istotnym aspektem jest to, czy spełnione będą wymogi prawne dotyczące odległości do sąsiednich zabudowań. Ocenie podlega również, czy danej działki nie dotyczą przepisy związane np. z ochroną środowiska lub ochroną zabytków.
Ponieważ uzyskanie pozwolenia na budowę domu bywa czasochłonne, niektórzy przyszli właściciele domów decydują się na zgłoszenie budowy domu. Procedura w przypadku zgłoszenia trwa bowiem krócej. Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót budowlanych. By możliwa była budowa domu, konieczne będzie dołączenie do zgłoszenia niezbędnych informacji. Należy do nich m.in. oświadczenie potwierdzające, że mamy prawo do dysponowania daną nieruchomością oraz informację o tym, jaki jest obszar oddziaływania danego obiektu. Niezbędne jest również zamieszczenie projektu zagospodarowania działki oraz opisu technicznego. Zamiast zgłoszenia trzeba uzyskać pozwolenie na budowę w sytuacjach, w których wymagana jest ocena oddziaływania danego projektu na środowisko. Pozwolenie na budowę domu będzie konieczne także, jeśli roboty budowlane będą wykonywane na obszarze, który wpisano do rejestru zabytków lub przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków.
Dzięki pozwoleniu na budowę domu zyskujemy kilka korzyści, których z kolei nie umożliwia zgłoszenie. Jeśli korzystamy ze zgłoszenia, w przypadku wprowadzenia zmian, musimy uzyskać pozwolenia na budowę domu, co wydłuża całą procedurę. Istnieją jednak kategorie prac budowlanych, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Formalności te nie są potrzebne m.in. w przypadku docieplenia budynków o wysokości, która nie przekracza 12 m i remontów niektórych obiektów budowlanych. Nie będziemy potrzebować pozwolenia także w przypadku instalacji wewnątrz i na zewnątrz budynku, z wyłączeniem instalacji gazowej. Pełna lista prac budowlanych niewymagających pozwoleń znajduje się na stronach rządowych.
Jeśli zamierzamy starać się o pozwolenie na budowę domu, musimy pamiętać o złożeniu odpowiedniego wniosku. Należy złożyć go na formularzu urzędowym. Jest on dostępny w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Możliwe jest także pobranie formularzy ze stron internetowych wskazanych instytucji.
Wniosek powinien zawierać m.in. dane takie, jak:
Najważniejszych załącznikiem jest projekt budowlany. Nie jest on jednak wystarczający do uzyskania pozwolenia. Poza wymienionymi dokumentami należy załączyć również oświadczenie, które dotyczy możliwości podłączenia obiektu budowlanego do sieci ciepłowniczej. Niezbędne jest także zaświadczenie potwierdzające, że dany projekt sporządzono zgodnie z obowiązującymi przepisami. Gdy spełnimy wszystkie wymagania, jak wynika z art. 35, pkt. 4 Ustawy Prawo budowlane, powinniśmy uzyskać pozwolenie na budowę.
Czas na wydanie decyzji wynosi 65 dni od momentu złożenia wniosku. Po tym czasie naliczana jest kara za zwłokę. Zanim jednak pozwolenie to zostanie wydane, sprawdza się informacje dotyczące m.in. zawartych załączników oraz niezbędnych zaświadczeń. Niezbędne jest również zweryfikowanie, czy dane zawarte w projekcie są zgodne z obowiązującymi przepisami prawnymi. W przypadku braków będziemy zobowiązani przez urząd do ich uzupełnienia. Gdy nie uzupełnimy ich lub nie naprawimy błędów, uzyskamy decyzję odmowną. Budowa domu nie będzie w takiej sytuacji możliwa. Pozwolenie na budowę domu wydają wydziały architektury w starostwach.
W pierwszej kolejności, by uzyskać pozwolenie na budowę domu, powinniśmy zdobyć warunki zabudowy bądź wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). MPZP jest aktem prawnym, dotyczącym przeznaczenia danej działki, a także warunków jej zagospodarowania. Jest to źródło informacji na temat przeznaczenia gruntu. Dzięki niemu możemy dowiedzieć się m.in. czy przez działkę, na której zamierzamy zbudować dom, nie będzie w przyszłości przebiegała np. droga. To, kto wydaje plan, zależne jest od rodzaju gminy, w jakiej mieszkamy. W gminach wiejskich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wydawany jest przez wójta. Burmistrz wydaje pozwolenia w gminach miejskich lub miejsko-wiejskich. W miastach, które liczą natomiast ponad 100 tysięcy mieszkańców, plany te wydaje prezydent miasta. W przypadku terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stosuje się decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Głównym celem istnienia planu jest zachowanie ładu w danym regionie. Dotyczy to w szczególności miejsc zabytkowych. W planach można określić m.in. wysokość budynku, kształt dachu, a nawet kolory dachu oraz elewacji.
Kiedy uzyskamy wypis i mamy pewność, że nasz projektu domu pasuje do wytycznych, możemy przejść do następnego etapu uzyskania pozwolenia na budowę domu. W dalszym kroku powinniśmy uzyskać mapę do celów projektowych, którą wykonać powinien geodeta. Jest to konieczne, by możliwe było wykonanie projektu domu budowlanego. Bardzo ważne jest także zlecenie odpowiednich badań. Ich celem jest sprawdzenie, czy teren, na którym na zostać wybudowany dom, nadaje się pod zabudowę.
W dalszej kolejności powinniśmy zakupić projekt architektoniczny. Należy dołączyć go do wniosku w 4 egzemplarzach: dla organu nadzoru budowlanego, urzędu, a także kierownika budowy. W dalszej kolejności projekt powinien zostać odpowiednio dopasowany do działki, na której zostanie wybudowany. Powinniśmy uzyskać także warunki dotyczące odbioru energii elektrycznej, wody czy gazu. Ostatnim krokiem jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu. Jeśli rozpoczniemy budowę domu, zanim otrzymamy pozwolenie, dokonamy samowoli budowlanej.
Jeśli otrzymamy pozwolenie na budowę domu i nikt nie wniesie sprzeciwu, staje się ono ostateczne. Jeśli natomiast po ogłoszeniu decyzji wpłynie sprzeciw lub odwołanie, budowa domu będzie możliwa dopiero, jeśli dana decyzja zostanie podtrzymana na drodze orzeczenia. Decyzję taką wydaję organ drugiej instancji, którym jest wojewoda. Może się również zdarzyć, że dana sprawa zostanie skierowana do ponownego rozpatrzenia. Wtedy będziemy zmuszeni czekać na uprawomocnienie się nowej decyzji. To sprawia, że cała procedura ulegnie wydłużeniu.
Warto zaznaczyć, że pozwolenie na budowę domu nie jest ważne bezterminowo. Okres jego ważności wynosi 3 lata. Jeśli w tym czasie nie rozpoczniemy budowy, straci ono swoją ważność. Termin 3 lat nie może ulec wydłużeniu ani przywróceniu. Jest to niezależne od przyczyn, które stoją za faktem nierozpoczęcia budowy domu. Czas trwania pozwolenia liczy się chwili uprawomocnienia się decyzji dotyczącej pozwolenia. Jeśli straci ono swoją ważność, by zbudować dom, będziemy potrzebowali nowego pozwolenia. Konieczne będzie zatem ponowne przejście całej procedury.
Dowodem, będącym potwierdzeniem faktu, że nie rozpoczęliśmy budowy domu, jest dziennik budowy. Jest to jeden z ważniejszych dokumentów budowlanych. Zapisuje się w nim wszystkie ważne zdarzenia dotyczące przebiegu robót budowlanych. Wpisów do dziennika mogą dokonywać jedynie uczestnicy budowy, określeni w prawie budowlanym. Zapisy dotyczące dziennika budowy znajdują się w Ustawie Prawo Budowlane oraz Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy.
Dziennik to dokument, który wydaje się odpłatnie przez organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę lub w którym dokonano zgłoszenia budowy. Osobą odpowiedzialną za prowadzenie dziennika budowy i jego przechowywanie jest kierownik budowy. Dziennik budowy powinien być dostępny dla wszystkich uprawnionych, by mogli w dowolnym momencie z niego skorzystać. Wpisów w dzienniku należy dokonywać chronologicznie. Ma to zapobiec niezgodnym ze stanem faktycznym modyfikacjom w przyszłości. Jeśli konieczna jest zmiana w dzienniku budowy, należy skreślić błędną informację. Skreślenie należy zrobić w taki sposób, by możliwe było odczytanie wcześniejszej informacji.
Jeśli pozwolenie na budowę domu wygasło, konieczne jest nowe pozwolenie. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek. Powinien on zawierać załączniki, wymienione we wcześniejszej części artykułu. Możliwe jest przedstawienie wcześniejszego projektu budowlanego, który już zatwierdzono. Kiedy zamierzamy wznowić przerwane roboty budowlane, musimy zamieścić informacje, jaką część projektu wykonano. Należy także zawrzeć dane dotyczące tego, jakie działania zamierzamy jeszcze podjąć.
W polskim prawie wydaje się pozwolenia również na budowę tymczasowych obiektów budowlanych. Dotyczy to w szczególności obiektów takich jak kioski uliczne, pawilony wystawowe, obiekty kontenerowe lub wystawowe. Bez zgłoszenia oraz bez pozwolenia na budowę można natomiast budować tylko niektóre obiekty tymczasowe. Należą do nich m.in. eksponaty wystawowe. Dotyczy to obiektów, które nie pełnią funkcji użytkowych i znajdują się na terenach, przeznaczonych do tego celu.
