Eksmisja z mieszkania rozpoczyna się od wystąpienia z odpowiednim wnioskiem. Konieczne jest, by zrobiła to uprawniona do tego strona. Postępowanie eksmisyjne może rozpocząć się od wystąpienia z pozwem o eksmisję. Inne możliwości to wystąpienie z pozwem o nakazanie sprzedaży mieszkania na drodze licytacji lub wszczęcie egzekucji zobowiązania. W artykule przytaczamy informacje dotyczące eksmisji z mieszkania i możliwych jej rozwiązań.
Najem to stosunek prawny, który zachodzi między osobą wynajmującą oraz najemcą. Kwestie dotyczące wynajmowania lokalu reguluje Kodeks Cywilny oraz przepisy o ochronie praw lokatorów. Umowę najmu można zawrzeć zarówno na czas określony, jak i czas nieokreślony. Jeśli jednak wynajmujący lokal, nie stosuje się do obowiązujących zasad, możliwe jest wypowiedzenie umowy. Jej wypowiedzenie powinno przyjąć formę pisemną. Umowa ustna jest w tym przypadku niedopuszczalna, ponieważ nie będzie miała skutków prawnych.
Uprawnienia do wystąpienia z wnioskiem o eksmisję z mieszkania ma np. właściciel lokalu mieszkaniowego. Wniosek taki można wszcząć m.in. kiedy rozwiązano z lokatorem umowę dotyczącą wynajmu danego lokalu także wtedy, gdy upłynął czas jej trwania. Wniosek o eksmisję można wnieść w sytuacji, w której lokator przebywa w danym lokalu bezprawnie. Bezprawne przebywanie w lokalu istnieje np. bez zawierania umowy. Wniosek o eksmisję z mieszkania może sporządzić również jeden małżonek w stosunku do swojego obecnego współmałżonka. Możliwe jest sporządzenie owego wniosku również wobec byłego współmałżonka lub innego współlokatora. Dotyczy to w szczególności sytuacji, kiedy druga osoba postępuje w sposób rażąco nieodpowiedni. To w konsekwencji prowadzi do uniemożliwienia wspólnego zamieszkiwania.
Warto pamiętać, że jeśli jesteśmy właścicielami lokalu, nie mamy uprawnień do usunięcia lokatora. Nie możemy zatem wykorzystać w tym celu przymusu. W sytuacji, kiedy umowę zakończono lub wygasła, możemy usunąć niechcianego lokatora za pośrednictwem postępowania egzekucyjnego. Oznacza to, że mimo że jesteśmy właścicielami danego lokalu, nie możemy do niego wejść. Niedopuszczalne jest zatem usunięcie rzeczy lokatora z zajmowanego lokalu na własną rękę. Za postępowanie tego rodzaju może grozić nam odpowiedzialność prawna. W celu skutecznego usunięcia niechcianego lokatora powinniśmy wytoczyć sprawę sądową o eksmisję z mieszkania.
Kiedy osoba eksmitowana nie opuści mieszkania dobrowolnie, można złożyć do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Wniosek ten należy złożyć do odpowiedniego sądu. W przypadku spraw dotyczących eksmisji będzie to sąd rejonowy. Sądem właściwym miejscowo będzie sąd miejsca zamieszkania eksmitowanego lokatora. W przypadku wykazania w postępowaniu, że lokator zajmuje lokal bezprawnie, wydaje się wyrok orzekający nakaz eksmisji. Wraz z orzeczeniem sąd decyduje również o tym, aby przyznać bąź nie lokal zastępczy przy ekmisji.
Postępowanie eksmisyjne możliwe jest, kiedy wydano odpowiedni wyrok lub postanowienie dotyczące eksmisji z mieszkania. Dokonać eksmisji może jednak jedynie komornik. Tylko on ma bowiem uprawnienia do usunięcia danej osoby z mieszkania. Komornik ma także prawo do nakazania lokatorowi, by zabrał swoje rzeczy.
Eksmisji z mieszkania lokatorów zazwyczaj dokonuje się ze względu na problemy dotyczące płatności. Ich konsekwencją zazwyczaj jest powstanie długów w związku z nieuregulowaniem należnej kwoty.
Co należy zrobić, kiedy otrzymamy pozew dotyczący eksmisji? Należy zaznaczyć, że odpis pozwu należy dostarczyć wszystkim pozwanym lokatorom. W niektórych sytuacjach lokatorzy ci po eksmisji będą mieli prawo do lokalu socjalnego po eksmisji. Takie uprawnienia mają m.in. kobiety w ciąży, osoby chore, osoby posiadające status bezrobotnego. Inne uprawnione grupy to emeryci i renciści, małoletni, niepełnosprawni oraz ubezwłasnowolnieni. W przypadku tych grup nawet pomimo zakończenia postępowania na korzyść wynajmującego nie można ich usunąć z lokalu. Eksmisja z mieszkania podlega wstrzymaniu do momentu, aż lokatorzy uzyskają lokal socjalny. W praktyce może potrwać nawet kilka lat.
Jeśli powodem eksmisji jest stosowanie przemocy, prawo do lokalu socjalnego po eksmisji nie zostanie przyznane. Nie zyska się ich nawet pomimo spełnienia wymienionych warunków. Nie jest konieczne przyznanie eksmitowanym osobom lokalu socjalnego także w sytuacji, jeśli osoby te mogą zamieszkać w innym miejscu. Lokal socjalny nie jest niezbędny także, jeśli są one w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.
Jeśli jesteśmy zobowiązani do odpowiedzi w piśmie dotyczącym eksmisji, powinniśmy jej udzielić. Ważne jest także, by odbierać korespondencję od sądu. Jeśli dwukrotnie korespondencja nie zostanie odebrana, uznaje się, że została doręczona. Z kolei brak odpowiedzi na pismo dotyczące wykazania, że ma się prawa do lokalu socjalnego po orzeczeniu eksmisji, uznawany jest za niespełnienie warunków dotyczących eksmisji. W konsekwencji możliwe jest, że orzeczona zostanie eksmisja z mieszkania bez prawa do lokalu socjalnego.
Lokal socjalny powinien zostać zapewniony przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu. Sąd decydując o prawie do lokalu socjalnego, bierze pod uwagę aspekty takie, jak dotychczasowe korzystanie z zajmowanego lokalu. Analizie podlega także sytuacja materialna lokatorów, którzy podlegać będą eksmisji. Obowiązkiem gminy jest zapewnienie lokali socjalnych eksmitowanym osobom. Należy jednak wziąć pod uwagę, że lokali socjalnych jest stosunkowo mało. Fakt ten może się wiązać z niemożnością zapewnienia odpowiedniej ich liczby dla eksmitowanych lokatorów.
Jeśli tworzymy pozew, który dotyczyć będzie żądania eksmisji z lokalu mieszkalnego, musimy pamiętać o niezbędnych jego elementach. Należą do nich m.in. określenie lokalizacji lokalu mieszkalnego, którego dotyczyć będzie eksmisja, sformułowanie żądania, by pozwany opuścił lokal mieszkalny. W pozwie należy wskazać uzasadnienie okoliczności, które wskazują na konieczność opuszczenia lokalu przez osobę pozwaną.
Przeczytaj także, na jakich zasadach obowiązuje zapewnienie mieszkania po rozwodzie.
W 2019 roku wprowadzono kilka zmian dotyczących Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotychczasowe przepisy podlegały krytyce. Podnoszono zarzuty, że nadmiernie chronią one osoby, które nie przestrzegają umów i nie płacą czynszu. Dzięki niektórym modyfikacjom prywatni właściciele mogli wynajmować mieszkania bezpieczniej. Obawy dotyczące nieuczciwości lokatora mogły zatem zostać zmniejszone. W kwestiach dotyczących eksmisji lokatorów stosuje się artykuł 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Z zapisu prawnego zlikwidowano informację, dotyczącą konieczności znalezienia lokalu zastępczego w ciągu 6 miesięcy.
Ze względu na wprowadzone zmiany, znalezienie owego lokalu będzie mogło trwać dłużej. Lokatorzy są zatem chronieni w większym stopniu. Oznacza to, że lokator nie będzie mógł zostać usunięty z zajmowanego przez niego mieszkania do czasu, aż gmina nie znajdzie mu tymczasowego pomieszczenia. Po tym czasie lokator mógł zostać usunięty np. do noclegowni. Oznacza to, że dłużnik będzie mógł zamieszkiwać dotychczasowy lokal przez długi czas, zanim gmina znajdzie odpowiednie pomieszczenie, do którego będzie mógł się przenieść. Właściciel mieszkania, które zajmowane jest przez dłużnika, ma prawo w tym czasie pobierać odszkodowanie. Informacje dotyczące odszkodowań zostały opisane w dalszej części artykułu. Fakt, czy dłużnicy będą płacić odszkodowanie, skoro często nie płacili czynszu za wynajmowane mieszkania i z tego powodu mają zostać usunięci z zajmowanych pomieszczeń, budzi jednak wątpliwości.
Bardzo ważne jest uświadomienie, że pozwany powinien stawić się na rozprawie. W przeciwnym razie możliwe, że sąd orzeknie o eksmisji bez jego obecności. Ponadto, jeśli nie złoży on wniosku o dostarczenie pisemnego wyroku, bardzo prawdopodobne, że sąd go nie dostarczy. Sąd nie ma bowiem takiego obowiązku. Jeśli pozwany nie mógł stawić się na rozprawie, powinien on jak najszybciej stawić się w sądzie. Niezbędne jest dowiedzenie się, jaki wyrok orzeczono. W dalszej kolejności, w zależności od wyroku, wskazuje się na konieczność wniesienia apelacji.
Jeśli dana osoba nie spełnia kryteriów do przyznania jej lokalu tymczasowego, komornik ma prawo do zwrócenia się do gminy z prośbą o wskazanie pomieszczenia, do którego ma zostać eksmitowany dotychczasowy lokator. Wykonanie eksmisji ulega wówczas wstrzymaniu. Wstrzymanie trwa do momentu wskazania pomieszczenia. Za pomieszczenie tymczasowe można uznać pomieszczenie, które nadaje się do zamieszkania. Musi zatem spełniać warunki dotyczące m.in. ogrzewania, braku zawilgocenia, możliwości gotowania posiłków, oświetlenia, a także dostępu do poboru wody.
Wskazuje się, że w miarę możliwości pomieszczenie tymczasowe powinno znajdować się w tej samej okolicy co dotychczasowe miejsce zamieszkania. Do momentu zmian w przepisach czas wstrzymania wykonania eksmisji nie mógł być dłuższy niż pół roku. Jeśli eksmitowany lokator nie ma prawa do pomieszczenia tymczasowego, istnieje prawdopodobieństwo, że eksmituje się go do placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Odpowiedzialność za wskazanie tej placówki spoczywa na gminie. Miejscami tymi mogą być np. noclegownie lub schroniska.
Przeczytaj także: Służebność mieszkania – na czym polega i jak ją ustanowić?
Po skierowaniu orzeczenia sądu o nakaz eksmisji do komornika powinien on wyznaczyć termin określający, do którego momentu lokator powinien dobrowolnie opuścić mieszkanie. Po wskazanej dacie komornik może podjąć niezbędne czynności. Działania, które podejmuje komornik w dużej mierze zależą od tego, czy eksmitowany lokator ma prawo do pomieszczenia tymczasowego bądź lokalu socjalnego. Dłużnikowi przysługuje prawo złożenia skargi na czynności, których dokonuje komornik. Warto zaznaczyć, że w przypadku wniesienia skargi na komornika, postępowania egzekucyjnego ani wykonania czynności nie wstrzymuje się. Ze względu na to ważne jest zawarcie w skardze wniosku o wstrzymanie dokonania czynności lub zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Po prawomocnym wyroku sądu komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeśli eksmitowany zajmuje lokal, komornik przystępuje do eksmisji. Nie jest jednak dopuszczalne wyrzucenie lokatora na bruk. Eksmitowanego powinno się usunąć do innego lokalu.
Jeśli lokatorzy zajmują dany lokal, mimo że nie mają do tego prawa, powinni płacić na rzecz właściciela lokalu odszkodowanie. Wynosi ono równowartość czynszu, jaki właściciel lokalu mógłby zyskać z wynajmowania go innym osobom. Jeśli uzyskane odszkodowanie nie pokrywa strat, które ponosi właściciel, możliwe jest domaganie się dodatkowego odszkodowania uzupełniającego. By móc je uzyskać, właściciel lokalu powinien jednak udowodnić dodatkowo poniesione straty. Wysokość odszkodowania zazwyczaj określa się w postępowaniu w sądzie. Odszkodowanie to nie jedyne rozwiązanie – właściciel mieszkania może też domagać się odszkodowania od gminy. Jeśli właściciel ściągnie całość przysługującego odszkodowania od gminy, lokator zajmujący dane pomieszczenie nie musi już uiszczać odszkodowania na rzecz właściciela lokalu.
Dowiedz się także, jak uzyskać odszkodowanie za zwolnienie z pracy.
Warto odpowiednio zabezpieczyć się przed niechcianymi lokatorami. Dzięki temu zmniejszymy negatywne konsekwencje wynikające z posiadania nieuczciwych lokatorów. Możliwym rozwiązaniem jest podpisanie umowy dotyczącej najmu okazjonalnego, która stanowi dodatkowe zabezpieczenie.
Mimo że zawarcie umowy najmu okazjonalnego stanowi dodatkową formalność, może być niezwykle pomocne. Najem okazjonalny ma identyczną moc prawną jak standardowa umowa. Jego konsekwencją jest fakt, że właściciel mieszkania zamieszkiwanego przez niechcianego lokatora, ma możliwość szybkiej egzekucji komorniczej. Jeśli po wygaśnięciu umowy wystąpią jakiekolwiek problemy, możliwe jest natychmiastowe wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Jeśli grozi nam eksmisja z mieszkania, warto zwrócić się o pomoc do doświadczonych prawników. Nasza kancelaria adwokacka z Poznania, ze swojej strony oferuje pomoc prawną na najwyższym poziomie. Dzięki temu możliwa będzie skuteczna walka o Państwa prawa.
