Mówiąc o zniesieniu współwłasności, należy przede wszystkim zrozumieć, czym jest sama współwłasność. Współwłasność nieruchomości występuje, kiedy prawo własności danej nieruchomości lub rzeczy jest rozdzielone pomiędzy kilka osób. W takiej sytuacji niemożliwe jest samodzielne decydowanie i rozporządzanie daną rzeczą, ponieważ podlega ona kilku właścicielom. Rozwiązaniem, które może zmienić takie zależności, jest zniesienie współwłasności nieruchomości lub rzeczy. Szersze omówienie zagadnienia znajdą Państwo w poniższym artykule.
W Dziale IV Księgi drugiej. kodeksu cywilnego (Art. 195-221 k.c.) zdefiniowane są zasady dotyczące współwłasności. Współwłasność nieruchomości lub rzeczy polega na tym, że własność może być podzielona między kilka osób, czyli niepodzielnie im przysługiwać. Istnieje kilka rodzajów współwłasności nieruchomości. Pierwszą z nich jest współwłasność łączna, w której udziały nie są wyróżnione, a wynikają ze stosunków prawnych. Taka współwłasność obowiązuje np. w małżeńskiej wspólności majątkowej.
Drugim rodzajem jest współwłasność w częściach ułamkowych, gdzie każdy współwłaściciel ma określony udział w prawie własności, który określa się ułamkiem. Ten rodzaj reguluje prawo rzeczowe. Współwłasność może wynikać z tego, że współwłaściciele zdecydowali się na taki sposób nabycia rzeczy lub nieruchomości, ale może również powstać w efekcie dziedziczenia lub rozwodu.
W takim przypadku każdy ze współwłaścicieli może decydować i rozporządzać swoim udziałem i bez zgody pozostałych. Udziały są również domniemanie równe, jednak jest możliwość podzielenia ich na nierówne. Aby możliwe było rozporządzanie rzeczą wspólną, które przekraczają zakresem zwykły zarząd, konieczne jest uzyskanie zgody przez wszystkich współwłaścicieli.
Jeśli nie zgadzają się na takie czynności, a ich udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą zażądać, aby sąd rozstrzygnął niezgodność, biorąc pod uwagę cel planowanej czynności, a także, w jaki sposób wpłynie ona na interesy wszystkich współwłaścicieli.
Dowiedz się więcej o służebności mieszkania i eksmisji z mieszkania.
Współwłasność nieruchomości lub rzeczy uniemożliwia samodzielne zarządzanie obiektem. W takiej sytuacji odpowiednim wyborem będzie zniesienie współwłasności nieruchomości. Zniesienie może odbyć się pod nadzorem notariusza, jeśli współwłaściciele są zgodni, w innym przypadku konieczna będzie sprawa w sądzie. W art. 210 kodeksu cywilnego zdefiniowano czynność zniesienia współwłasności.
Art. 210. [Żądanie zniesienia współwłasności]
§ 1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
§ 2. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.
Wynika z niej, że każdy ze współwłaścicieli może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Żądanie może obejmować podział rzeczy wspólnej, jeśli nie jest on sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Współwłaściciele mogą żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło np. poprzez podział nieruchomości. Podział nie będzie możliwy, gdyby pociągał on istotną zmianę rzeczy lub wyraźne zmniejszenie jej wartości.
Dzieje się tak np. w sytuacji zniesienia współwłasności działki rolnej. Jeśli podział jej na mniejsze części byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd może zdecydować o przyznanie działki jednemu ze współwłaścicieli.
Aby znieść współwłasność nieruchomości, w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni, wystarczy zawarcie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego, a więc u notariusza. Zaletą tego sposobu jest krótki czas trwania procedury, często możliwe jest załatwienie tego na jednym spotkaniu. Jednak należy wziąć pod uwagę, że koszty będą wyższe w tym wypadku.
Natomiast jeśli współwłaściciele są zgodni, ale chcą nieco obniżyć koszty, mogą złożyć odpowiedni wniosek do sądu. Możliwe jest w takim wypadku dokonanie podziału już na pierwszej rozprawie. Jednak rozprawa może zostać wyznaczona nawet do 3 miesięcy później, zależnie od tego, ile jest spraw w sądzie w tym czasie.
Natomiast w sytuacji, kiedy współwłaściciele nie zgadzają się na warunki zniesienia współwłasności, konieczne będzie sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości. Sporna może być sytuacja, kiedy kilku współwłaścicieli chce otrzymać pełne prawo własności lub kiedy żądane kwoty spłaty są zbyt wysokie. W przypadku sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości w sądzie należy pamiętać o kosztach procesu.
Poza powyższymi warunkami, które stosuje się w zależności od zgody lub konfliktu współwłaścicieli, są również różne sposoby dokonania zniesienia współwłasności.
Ten sposób na zniesienie współwłasności może być wykorzystany w przypadku podziału nieruchomości, np. domu, działki, poprzez wydzielenie mniejszych działek lub mieszkań. Nie jest to jednak możliwe, kiedy podział fizyczny byłby sprzeczny z ustawą lub przeznaczeniem nieruchomości pod względem społeczno-gospodarczym, a także gdyby fizyczny podział znacznie zmniejszał jej wartość. Taka sytuacja zachodzi, kiedy np. działka lub mieszkanie jest na tyle niewielka, że podział nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli obniżył jej wartość.
Kolejnym sposobem na zniesienie współwłasności jest przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych udziałów reszty współwłaścicieli. W sytuacji, kiedy zniesienie odbywa się w ramach ugody sądowej lub kiedy została wcześniej zawarta umowa zniesienia współwłasności nieruchomości, współwłaściciele mogą sami ustalić zarówno terminy spłat, jak i ich wysokość. Jeśli jednak nastąpi sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości, to sąd wyznacza wysokość spłat.
Warto wiedzieć o tym, że współwłaściciel z obowiązkiem spłaty może ubiegać się o odroczenie lub rozłożenie płatności na raty, na okres nie dłuższy niż 10 lat. Najczęściej jednak sąd wyznacza termin spłaty do trzech lat.
W przypadku, kiedy kilku właścicieli chce przejąć nieruchomość na własność, to sąd orzeka o tym, któremu z nich zostanie przydzielona. Decyduje o tym na podstawie argumentów takich jak powiązanie z nieruchomością, nakład, jaki został w nią włożony przez współwłaściciela, a także posiadanie innych nieruchomości, czy ogólna sytuacja materialna. Te aspekty należy wykazać podczas trwania postępowania dowodowego. Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych następuje często w przypadku, kiedy nie jest możliwy fizyczny podział rzeczy wspólnej.
Jeśli żaden ze współwłaścicieli nie wykazuje chęci przejęcia nieruchomości, nie jest możliwe, aby ją przyznać któremuś z nich. W przypadku niechęci zostania właścicielem, wyjściem może być sprzedaż licytacyjna nieruchomości lub sprzedaż na wolnym rynku.
Ostatnim sposobem jest zniesienie współwłasności nieruchomości przez egzekucyjną sprzedaż oraz podział uzyskanych środków według udziałów współwłaścicieli. Jednak opłacalność tego sposobu jest gorsza niż poprzednie. Najpierw należy uiścić opłaty postępowania sądowego, a następnie komornik wystawia ją na licytację. Za to również odlicza swoje wynagrodzenie i koszt sprzedaży.
Dlatego lepszym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania przez współwłaścicieli bez sądu i komornika. Dzięki temu ten proces przebiegnie szybciej, a po nim podzielić się otrzymanym zyskiem według wielkości udziałów.
Możliwe jest zawieszenie trwającego postępowania o zniesienie współwłasności i wystawienie go na sprzedaż na wolnym rynku. Aby to było możliwe, należy złożyć wniosek do sądu o zawieszenie. Do tego konieczne jest jednak, aby wniosek był zgodny, czyli każdy ze współwłaścicieli musi go zatwierdzić.
Jak już wspomniano wyżej, polubowne zniesienie współwłasności nakłada mniejsze koszty niż zniesienie współwłasności w postępowaniu sądowym. Jeśli spór będzie trzeba rozwiązać w sądzie, konieczne będzie doliczenie kosztów procesowych, czyli m.in. opłatę za wniosek o zniesienie współwłasności, wynagrodzenie biegłego, a także koszt skorzystania z usług adwokata lub radcy prawnego.
Natomiast w przypadku polubownego zniesienia współwłasności, do opłat zalicza się taksę notarialną i opłatę sądową, która jest potrzebna w przypadku, kiedy zniesienie dotyczy domu lub działki. Mogą również powstać ewentualne opłaty za usługi geodety.
Maksymalny koszt skorzystania z usług notariusza wyznacza Rozporządzenie ministra sprawiedliwości. Taksa nie może być wyższa od tej kwoty. O kosztach za zniesienie współwłasności u notariusza decydują współwłaściciele, najczęściej proporcjonalnie do swoich udziałów.
Jeśli chodzi o koszty, sąd przy postanowieniu kończącym często orzeka, kto ponosi koszt zniesienia współwłasności. Dzieje się tak wtedy, gdy współwłaściciele nie są zgodni, a ich interesy są sprzeczne. Natomiast w nieprocesowym postępowaniu sądowym, a postępowanie o zniesienie współwłasności do tego rodzaju się zalicza, zazwyczaj każdy uczestnik rozprawy ponosi koszty za własny udział w sprawie.
W nadzwyczajnych przypadkach sąd może zwolnić z kosztów procesu, jeśli strona znajduje się w trudnym położeniu. Istotne jest również, że kiedy wymaga tego sytuacja, sąd określa również, kto ponosi koszt zniesienia współwłasności nieruchomości lub związane z fizycznym podziałem rzeczy.
Po zawarciu umowy o zniesienie współwłasności konieczne jest również wniesienie opłaty podatkowej od czynności cywilnoprawnych. Jej wysokość wynosi 2% wartości rynkowej udziału nieruchomości lub rzeczy.
Zobacz też artykuł o odrzuceniu spadku: https://adwokatspiewak.pl/aspekty-odrzucenia-spadku/.
