W przypadku, kiedy właściciel nieruchomości decyduje się na przepisanie jej np. swoim bliskim, ale jednocześnie chciałby móc w nim mieszkać, następuje ustanowienie służebności mieszkania. Na czym polega służebność mieszkania, z czym wiąże się ustanowienie służebności i jakie formalności należy spełnić?
Służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej, to oznacza, że przysługuje konkretnej osobie, wymienionej z imienia i nazwiska. Istotną cechą służebności osobistych jest to, że powinna przynosić ona korzyści osobie fizycznej. Dzięki umowie zawartej z właścicielem nieruchomości zyskuje ona prawo do korzystania, a także mieszkania w dokładnie określonym przez obie strony umowy zakresie. Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe.
W jakim celu ustanawia się służebność mieszkania? Najczęściej robi się to w przypadku, kiedy na przykład rodzice przepisują swoje mieszkanie lub dom dla swoich dzieci. Wtedy po ustaleniu obu stron, mogą zamieszkać lub korzystać z konkretnych pokojów, czy nawet piętra. Po zawarciu takiej umowy, stają się tak zwanymi służebnikami.
Jak już wspomniano wyżej, służebnicy otrzymują prawo do zamieszkania pomieszczeń lub części domu czy mieszkania, które zostały określone w zawartej wcześniej umowie. Ma również prawo do korzystania ze sprzętów i pomieszczeń, które są dostępne do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak piwnica, strych czy pralnia – wyjątkiem jest, kiedy takie pomieszczenia są przypisane do konkretnych mieszkań. W pewnym sensie jest to podobne do umowy najmu, jednak o znacznie szerszym zakresie.
Osoba z ustanowioną służebnością mieszkania może również przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci (nie tracą tego prawa przy osiągnięciu pełnoletności). Jest dopuszczalne przez prawo, aby przyjąć inne, niespokrewnione osoby, ale jedynie w przypadku, kiedy służebnik zapewni im utrzymanie lub kiedy są one potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego.
Należy pamiętać, że obowiązku zapłaty, który jest nałożony na służebnika, za wszystkie media, z których korzysta. Przeniesienie prawa własności jest więc dokonywane w zamian za pewne, określone w umowie, świadczenia.
Zobacz też nasz artykuł o eksmisji: http://adwokatspiewak.pl/eksmisja-z-mieszkania/.
Należy rozróżnić te terminy, ponieważ dotyczą podobnych zakresów tematu, jednak nie są tożsame. Różnice pojawiają się w roli osób, o których mowa. Służebność osobista mieszkania zapewnia służebnikowi pobyt i korzystanie z określonych pomieszczeń. Ze służebnością dożywotnią mamy do czynienia, kiedy mieszkanie jest zapewnione do końca życia służebnika. Nie nakłada to na niego obowiązku opieki ani utrzymywania.
Służebność dożywotnia mieszkania wygasa wraz ze śmiercią służebnika, nie może mieć miejsce wcześniejsze zniesienie służebności. Da się natomiast zamienić ją na rentę. Dzieje się tak zwłaszcza, kiedy służebnik notorycznie zakłóca porządek i spokój domowników, czy kiedy niszczy mienie. Jeśli w takiej sytuacji sąd zamieni służebność na rentę, właściciel nieruchomości musi wypłacać mu wyznaczoną kwotę. Obowiązkowo jednak zamiana służebności mieszkania na rentę wymaga orzeczenia sądowego.
Umowa dożywocia nakłada natomiast na otrzymującego prawa własności nieruchomości właściciela obowiązek opieki i utrzymania – w razie takiej potrzeby – osoby, która przekazuje prawo własności. Taki rodzaj umowy nadaje użytkownikowi zamieszkującemu lokal status domownika.
Ma to na celu zapewnienie opieki zwłaszcza osobom w podeszłym wieku, które zrzekają się praw do nieruchomości. Należy pamiętać, że przedmiotem tej umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Ustanowienie służebności mieszkania zawsze następuje po zawarciu odpowiedniej umowy. Właściciel domu lub mieszkania musi wyrazić zgodę na ustanowienie tego ograniczonego prawa rzeczowego w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu umowy jest przygotowywany wpis w dziale III księgi wieczystej, tak by prawa służebnika były zapisane w rejestrze mieszkania.
W zależności od umowy, służebność może być odpłatna lub nieodpłatna. Jeśli ma charakter odpłatny, zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na rzecz właściciela nieruchomości – jednorazowo, rocznie lub okresowo. Obie strony umowy podejmują wspólną decyzję o wysokości i częstotliwości takiej opłaty oraz o formie jej zapłaty. Natomiast w przypadku służebności nieodpłatnej, nie obowiązuje żadna opłata, wyjątkiem są jedynie standardowe rachunki za korzystanie z lokalu mieszkalnego – takie jak czynsz, media etc.
Stroną tej czynności jest właściciel – to on wychodzi z inicjatywą i od jego zgody zależy cała procedura. Dlatego przyszły służebnik nie musi pojawić się u notariusza. Natomiast ten dokument należy sporządzić właśnie w obecności notariusza w formie aktu notarialnego, dlatego ta procedura wymaga wizyty w kancelarii notarialnej.
Co będzie potrzebne do podpisania takiego dokumentu? Właściciel musi zabrać ze sobą do przeprowadzenia tej czynności dowód tożsamości (dowód osobisty lub paszport), dane służebnika, dane nieruchomości (wraz z numerem księgi wieczystej), a także informację o odpłatnym lub nieodpłatnym charakterze służebności.
Notariusz pobiera wynagrodzenie, którego wysokość jest uzależniona od wartości ustanawianej służebności mieszkania. Nawet w przypadku służebności nieodpłatnej, należy podać jej wartość. Aby ją obliczyć, korzysta się z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy takich obliczeniach, wartość służebności wynosi 4% wartości mieszkania lub domu, pomnożone przez zawarty w ustawie okres 10 lat. Czyli np. dla domku wartego 300 tys. złotych, będzie to 300 000 x 4% = 12 000, 12 000 x 10 = 120 000.
Kiedy już ustaliło się wartość służebności mieszkania, notariusz może wskazać swoje maksymalne wynagrodzenie. Maksymalne stawki taksy notarialnej mogą wynosić od wartości:
Dożywotnia służebność mieszkania najczęściej stosuje się w przypadku starszych osób, które były dotychczasowymi właścicielami danej nieruchomości. Decydując się na przekazanie jej w darowiźnie lub odsprzedanie członkom rodziny, chcą bezpiecznie zapewnić sobie prawo do mieszkania w tym miejscu dożywotnio. Dowiedz się więcej o darowiźnie od rodziny.
Co się dzieje, kiedy nowy właściciel chce sprzedać mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością osobistą? Oczywiście, jest to możliwe, jednak należy pamiętać o ważnym aspekcie. O ile nieruchomość może zostać sprzedana lub wynajęta i to bez zgody służebnika, to jednak zachowuje on swoje prawa do mieszkania lub korzystania z niej.
Dlatego każdy, kto zakupi tę nieruchomość będzie musiał uszanować jego prawa i zezwolić mu na ich wypełnianie. Nie można odebrać mu tych praw, może nadal korzystać z pomieszczeń, które udostępnił mu właściciel poprzez zawartą umowę służebności mieszkania.
W związku z tym, sprzedaż nieruchomości, gdzie nałożona jest dożywotnia służebność mieszkania, to proces trudny i skomplikowany. Służebność mieszkania wygasa najpóźniej z śmiercią uprawnionego. Wcześniej jest to możliwe, jeśli służebność mieszkania nie była wykonywana przez 10 lat. Ta zasada obowiązuje również w przypadku służebności gruntowej. Jednak ważnym aspektem w tym przypadku jest pamiętanie o tym, że konieczne będzie dostarczenie konkretnych dowodów, na które może się powołać właściciel obciążonej nieruchomości w trakcie postępowania w sądzie.
To znaczy trzeba udowodnić, że uprawniona osoba, czyli służebnik, od co najmniej dziesięciu lat nie korzysta ze swojego prawa. Czyli nie mieszka już w tym domu lub mieszkaniu. Należy jednak pamiętać, że w razie nawet krótkiego zamieszkania służebnika, ten termin się zeruje i nalicza od nowa.
Jeśli chcesz znieść służebność osobistą mieszkania, konieczne może być wniesienie sprawy do sądu. W takim wypadku należy się udać do sądu rejonowego, tego, który leży w rejonie danej nieruchomości. Do treści pozwu konieczne będzie podanie:
Pozew nie jest jednak jedynym możliwym wyjściem do zniesienia służebności mieszkania. Możliwe jest, że strony umowy nie toczą sporu o dane mieszkanie lub dom. W takim wypadku wystarczy, dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania. Służebność mieszkania powstaje zazwyczaj na mocy umowy, zwykle na mocy umowy darowizny. Jeśli w takiej umowie jest zastrzeżona służebność mieszkania, tą samą drogą można się jej zrzec.
Kiedy więc uprawniony do służebności, czyli służebnik, chce się zrzec swojego prawa, musi udać się do notariusza. Musi tam złożyć przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności, a urzędnik sporządza z tej czynności akt notarialny. Następnie notariusz taki właśnie akt przekazuje do określonego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, gdzie trafia do księgi odpowiadającej danej nieruchomości.
W przypadku chęci jednoczesnej sprzedaży nieruchomości, wraz z zrzeczeniem się służebności osobistej mieszkania. Nie jest konieczne załatwianie tego u notariusza przed sprzedażą. Wtedy obie te czynności można wykonać za jednym razem. Przy umowie sprzedaży nieruchomości wystarczy zastrzec oświadczenie uprawnionego służebnika o zrzeczeniu się służebności mieszkania.
Zobacz nasz artykuł o naruszeniu miru domowego.
