Służebność mieszkania – na czym polega i jak ją ustanowić?

Czym jest służebność mieszkania? Dowiedz się!

W przypadku, kiedy właściciel nieruchomości decyduje się na przepisanie jej np. swoim bliskim, ale jednocześnie chciałby móc w nim mieszkać, następuje ustanowienie służebności mieszkania. Na czym polega służebność mieszkania, z czym związana jest cała procedura i w jakich okolicznościach możliwe jest zniesienie służebności mieszkania?

Z naszego artykułu dowiesz się istotne szczegóły w tym temacie – zapoznaj się z pozostałą częscią wpisu.

Czym jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej, co oznacza, że przysługuje konkretnej osobie, wymienionej z imienia i nazwiska. Istotną cechą służebności osobistych jest to, że powinna przynosić ona korzyści osobie fizycznej. Dzięki umowie zawartej z właścicielem nieruchomości zyskuje ona prawo do korzystania, a także mieszkania w dokładnie określonym przez obie strony umowy zakresie. Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, a więc jest powiązane bezpośrednio z nieruchomością (rzeczą), a nie z osobą.

W jakim celu ustanawia się służebność mieszkania? Najczęściej robi się to w przypadku, gdy np. rodzice przepisują swoje mieszkanie lub dom dla swoich dzieci. Wtedy po ustaleniu obu stron, mogą zamieszkać lub korzystać z konkretnych pokojów, czy nawet piętra. Po zawarciu takiej umowy, stają się tzw. służebnikami.

Potrzebujesz porady prawnej?

Jakie prawa mają osoby z przyznaną służebnością mieszkania?

Jak już wspomniano wyżej, służebnicy otrzymują prawo do zamieszkania pomieszczeń lub części domu czy mieszkania, które zostały określone w zawartej wcześniej umowie. Ma również prawo do korzystania ze sprzętów i pomieszczeń, które są dostępne do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak piwnica, strych czy pralnia – wyjątkiem jest, kiedy takie pomieszczenia są przypisane do konkretnych mieszkań. W pewnym sensie jest to podobne do umowy najmu, jednak o znacznie szerszym zakresie.

Osoba z ustanowioną służebnością mieszkania może również przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci (nie tracą tego prawa przy osiągnięciu pełnoletności). Jest dopuszczalne przez prawo, aby przyjąć inne, niespokrewnione osoby, ale jedynie w przypadku, kiedy służebnik zapewni im utrzymanie lub kiedy są one potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Należy pamiętać o obowiązku zapłaty, który jest nałożony na służebnika, za wszystkie media, z których korzysta. Przeniesienie prawa własności jest więc dokonywane w zamian za pewne, określone w umowie, świadczenia.

Zobacz też nasz artykuł o eksmisji: Eksmisja z mieszkania — jak otrzymać prawo do lokalu socjalnego po eksmisji?

Dożywotnia służebność mieszkania a opieka, służebność osobista mieszkania i umowa dożywocia

Należy rozróżnić te terminy, ponieważ dotyczą podobnych zakresów tematu, jednak nie są tożsame. Różnice pojawiają się w roli osób, o których mowa. Służebność osobista mieszkania zapewnia służebnikowi pobyt i korzystanie z określonych pomieszczeń. Ze służebnością dożywotnią mamy do czynienia, kiedy mieszkanie jest zapewnione do końca życia służebnika. Nie nakłada to na niego obowiązku opieki ani utrzymywania.

Służebność dożywotnia mieszkania wygasa wraz ze śmiercią służebnika, nie może mieć miejsce wcześniejsze zniesienie służebności mieszkania. Istnieje z kolei opcja, aby zamienić ją na rentę. Dzieje się tak zwłaszcza, kiedy służebnik notorycznie zakłóca porządek i spokój domowników, lub kiedy niszczy mienie. Jeśli w takiej sytuacji sąd zamieni służebność na rentę, właściciel nieruchomości musi wypłacać mu wyznaczoną kwotę. Obowiązkowo jednak zamiana służebności mieszkania na rentę wymaga orzeczenia sądowego.

Umowa dożywocia nakłada natomiast na otrzymującego prawa własności nieruchomości właściciela obowiązek opieki i utrzymania , a w razie takiej potrzeby – osoby, która przekazuje prawo własności. Taki rodzaj umowy nadaje użytkownikowi zamieszkującemu lokal status domownika. Ma to na celu zapewnienie opieki zwłaszcza osobom w podeszłym wieku, które zrzekają się praw do nieruchomości. Należy pamiętać, że przedmiotem tej umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dowiedz się również, jak przebiega zniesienie współwłasności nieruchomości.

W jaki sposób ustanowić służebność mieszkania?

Ustanowienie służebności mieszkania zawsze następuje po zawarciu odpowiedniej umowy. Właściciel domu lub mieszkania musi wyrazić zgodę na ustanowienie tego ograniczonego prawa rzeczowego w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu umowy jest przygotowywany wpis w dziale III księgi wieczystej, tak by prawa służebnika były zapisane w rejestrze mieszkania.

W zależności od umowy, służebność może być odpłatna lub nieodpłatna. Jeśli ma charakter odpłatny, zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na rzecz właściciela nieruchomości – jednorazowo, rocznie lub okresowo. Obie strony umowy podejmują wspólną decyzję o wysokości i częstotliwości takiej opłaty oraz o formie jej zapłaty. Natomiast w przypadku służebności nieodpłatnej, nie obowiązuje żadna opłata, wyjątkiem są jedynie standardowe rachunki za korzystanie z lokalu mieszkalnego – takie jak czynsz, media itd. l

Stroną tej czynności jest właściciel – to on wychodzi z inicjatywą i od jego zgody zależy cała procedura. Dlatego przyszły służebnik nie musi pojawić się u notariusza. Dokument ten należy sporządzić właśnie w obecności notariusza w formie aktu notarialnego, stąd procedura wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Co będzie potrzebne do podpisania takiego dokumentu? Właściciel musi zabrać ze sobą do przeprowadzenia tej czynności dowód tożsamości (dowód osobisty lub paszport), dane służebnikadane nieruchomości (wraz z numerem księgi wieczystej), a także informację o odpłatnym lub nieodpłatnym charakterze służebności.

Jak obliczyć wartość służebności mieszkania?

Notariusz pobiera wynagrodzenie, którego wysokość jest uzależniona od wartości ustanawianej służebności mieszkania. Nawet w przypadku służebności nieodpłatnej, należy podać jej wartość. Aby ją obliczyć, korzysta się z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jak obliczyć wartość służebności mieszkania? Przy takich obliczeniach, wartość służebności wynosi 4% wartości mieszkania lub domu, pomnożone przez zawarty w ustawie okres 10 lat. Czyli np. dla domku wartego 300 tys. złotych, będzie to 300 000 x 4% = 12 000, 12 000 x 10 = 120 000.

Kiedy już ustaliło się wartość służebności mieszkania, notariusz może wskazać swoje maksymalne wynagrodzenie. Maksymalne stawki taksy notarialnej mogą wynosić od wartości:

    • do 3000 zł – 100 zł;

    • 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

    • 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

    • 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

    • 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

    • 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

    • 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Zniesienie służebności mieszkania - jak przebiega? Sprawdź!

Sprzedaż nieruchomości obciążonymi służebnością dożywotnią

Dożywotnia służebność mieszkania najczęściej stosuje się w przypadku starszych osób, które były dotychczasowymi właścicielami danej nieruchomości. Decydując się na przekazanie jej w darowiźnie lub odsprzedanie członkom rodziny, chcą bezpiecznie zapewnić sobie prawo do mieszkania w tym miejscu dożywotnio.

Co się dzieje, kiedy nowy właściciel chce sprzedać mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością osobistą? Oczywiście, jest to możliwe, jednak należy pamiętać o ważnym aspekcie. O ile nieruchomość może zostać sprzedana lub wynajęta i to bez zgody służebnika, to jednak zachowuje on swoje prawa do mieszkania lub korzystania z niej.

Dlatego każdy, kto zakupi tę nieruchomość będzie musiał uszanować jego prawa i zezwolić mu na ich wypełnianie. Nie można odebrać mu tych praw, może nadal korzystać z pomieszczeń, które udostępnił mu właściciel poprzez zawartą umowę służebności mieszkania.

W związku z tym, sprzedaż nieruchomości, gdzie nałożona jest dożywotnia służebność mieszkania, to proces trudny i skomplikowany. Służebność mieszkania wygasa najpóźniej z śmiercią uprawnionego. Wcześniej jest to możliwe, jeśli służebność mieszkania nie była wykonywana przez 10 lat. Ta zasada obowiązuje również w przypadku służebności gruntowej. Jednak ważnym aspektem w tym przypadku jest pamiętanie o tym, że konieczne będzie dostarczenie konkretnych dowodów, na które może się powołać właściciel obciążonej nieruchomości w trakcie postępowania w sądzie.

To oznacza, że trzeba udowodnić, że uprawniona osoba, czyli służebnik, od co najmniej dziesięciu lat nie korzysta ze swojego prawa. Czyli nie mieszka już w tym domu lub mieszkaniu. Należy jednak pamiętać, że w razie nawet krótkiego zamieszkania służebnika, ten termin się zeruje i nalicza od nowa.

Zniesienie służebności mieszkania – jak należy postępować?

Jeśli chcesz znieść służebność osobistą mieszkania, konieczne może być wniesienie sprawy do sądu. W takim wypadku należy się udać do sądu rejonowego, tego, który leży w rejonie danej nieruchomości. Do treści pozwu konieczne będzie podanie:

  • daty,

  • stron, czyli powoda i pozwanego,

  • oznaczenie sądu,

  • wartości przedmiotu sporu,

  • opłaty od pozwu,

  • konkretnego żądania – czyli przykładowo, zamianę służebności mieszkania na rent. zniesienie za wynagrodzenie,

  • uzasadnienia złożenia pozwu, razem z przytoczeniem dowodów, które będą przemawiać za zasadnością zniesienia służebności.

Pozew nie jest jednak jedynym możliwym wyjściem, aby możliwe było zniesienie służebności mieszkania. Możliwe jest, że strony umowy nie toczą sporu o dane mieszkanie lub dom. W takim wypadku wystarczy, dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania. Służebność mieszkania powstaje zazwyczaj na mocy umowy, zwykle na mocy umowy darowizny. Jeśli w takiej umowie jest zastrzeżona służebność mieszkania, tą samą drogą można się jej zrzec.

Kiedy więc uprawniony do służebności, czyli służebnik, chce się zrzec swojego prawa, musi udać się do notariusza. Musi tam złożyć przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności, a urzędnik sporządza z tej czynności akt notarialny. Następnie notariusz taki właśnie akt przekazuje do określonego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, gdzie trafia do księgi odpowiadającej danej nieruchomości.

W przypadku chęci jednoczesnej sprzedaży nieruchomości, wraz ze zrzeczeniem się służebności osobistej mieszkania. Nie jest konieczne załatwianie tego u notariusza przed sprzedażą. Wtedy obie te czynności można wykonać za jednym razem. Przy umowie sprzedaży nieruchomości wystarczy zastrzec oświadczenie uprawnionego służebnika o zrzeczeniu się służebności mieszkania.

Przeczytaj też artykuł o tym, jak wygląda zapewnienie mieszkania po rozwodzie.

Powiązane Posty