Odnawialne źródła energii zyskują na popularności od paru lat, są nimi na przykład panele fotowoltaiczne. Nie wszyscy jednak mogą sobie na nie pozwolić, jak np. mieszkańcy bloków, innym natomiast nie starcza ich własny grunt. Takie osoby często mogą zdecydować się na budowę farmy fotowoltaicznej. Takie działanie to inaczej dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę. Jak przygotować umowę dzierżawy i na co zwrócić uwagę? Podpowiadamy w artykule.
Najczęściej dzierżawiony grunt należy do rolników, którzy mając wiele gruntów rolnych chcą je w pełni wykorzystać. Chociaż przy oddaniu pod dzierżawę jest ona wyłączona z produkcji rolnej. Dzierżawcą natomiast może być każda osoba, która ma na to środki finansowe i otrzyma zgodę właściciela gruntu na dzierżawę. Jednak należy wiedzieć, że umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę jest dosyć skomplikowaną umową. Szczegółowo trzeba zwracać uwagę na wszelkie zapisy umowy. Właściciel ziemi zwłaszcza musi zadbać, aby w umowie dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę nie było ryzykownych dla niego zapisów.
W takim wypadku warto skorzystać z pomocy adwokata, aby mieć pewność, że umowy dzierżawy będzie poprawna i nie zostawi żadnych niejasności.
Instalacje fotowoltaiczne są bardzo opłacalną inwestycją, co skłania inwestorów do tworzenia farm fotowoltaicznych. Jednak nie zawsze musi to oznaczać zakup ziemi pod fotowoltaikę, który również wymaga wkładu finansowego. Taka dzierżawa gruntu jest jednak korzystna dla obu stron, ponieważ właściciel gruntów rolnych, w zamian za udostępnienie ich inwestorowi, pobiera od niego czynsz dzierżawny.
Stąd właśnie obie strony mogą zyskać, jeśli odpowiednio przygotują się do zawarcia umowy. Właściciel gruntu udostępnia swoją ziemię przedsiębiorstwu lub inwestorowi, który chce stworzyć farmę fotowoltaiczną. Dlatego tak popularne jest zawieranie umów dzierżawy.
Kodeks cywilny zawiera wpis opisujący zasady, jakie obowiązują przy dzierżawie. Są one ogólne i stosuje się je także przy dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę. Zapisy te znajdują się w Artykule 693.
Art. 693. [Umowa dzierżawy; Czynsz dzierżawny]
1.
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
2.
Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Wspominaliśmy już, że umowy z dzierżawą gruntów należy sporządzać z dużą uwagą. Dlaczego? Wynika to z faktu, że takie umowy nie podpisuje się na krótki czas. Jeśli ma powstać farma fotowoltaiczna, czas trwania umowy musi być względnie długi. Należy wziąć pod uwagę czas wybudowania farm, a także fakt, że koszt inwestycji nie będzie zwracał się od razu.
Z tych powodów umowy często zawiera się na okres 29 lat. Właśnie dlatego obowiązkowe jest rozpatrzenie wszelkich aspektów z nimi związanych. Wiążąc się umową na tak długi czas, należy zadbać o to, aby nie pozostawić żadnych niejasności, które mogłyby obciążyć jedną ze stron umowy.
Wymogiem prawnym jest by przy dzierżawie gruntów pod fotowoltaikę została zawarta umowa w formie pisemnej. Ze strony dzierżawcy może jednak wypłynąć żądanie, by została ta czynność odnotowana również w księdze wieczystej. Taki wpis będzie zapewnieniem, o jego prawie do korzystania z gruntów rolnych.
Należy pamiętać, że wpis do księgi wieczystej musi zostać poświadczony przez notariusza. W takim wypadku umowa musi zostać zawarta pisemnie i konieczne jest złożenie podpisów notarialnie poświadczonych. Nie musi być to jednak spisana umowa w formie aktu notarialnego, chodzi jedynie o poświadczenie okoliczności podpisania umowy w obecności notariusza.
Co za tym idzie, koszt zawarcia umowy z podpisami poświadczonymi jest dużo niższy niż opłaty za inne umowy spisywane przy notariuszu, np. akty notarialne.
Zobacz, co grozi za podrabianie dokumentów.
Ważne jest również spełnienie określonych wymogów podpisując umowę na dzierżawę działki na założenie paneli słonecznych. Dotyczą one:
Jakie ziemie najczęściej przeznacza się na dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę? Są to głównie nieużytki i grunty o niskiej klasie. Mogą być to klasy gruntu V, VI, a także IV (zarówno a i b). Wielkość ziemi również ma znaczenie. Obecnie duże zainteresowanie jest działkami, które mają minimalną powierzchnię pod dzierżawę o wielkości 2 ha. Jednak mniejsze działki, np. o wielkości 1 ha również mogą znaleźć zainteresowanych inwestorów.
Jeśli obszar gruntów przebiega przez parki krajobrazowe lub rezerwatu, czyli obszar objęty ochroną, nie może powstać farma fotowoltaiczna. Chociaż nie zawsze jest to przesądzone z góry, dlatego warto skorzystać z konsultacji i dowiedzieć się więcej informacji.
Co ważne, ziemia nie może leżeć w miejscu zagrożonym powodziami i podtopieniami, czyli na terenach zalewowych.
Plan zagospodarowania przestrzennego powinien dopuszczać lub przewidywać możliwość usytuowania na określonej działce inwestycji farmy fotowoltaicznej. Ma to znaczenie w przypadku działek położonych na obszarze, gdzie dozwolone jest korzystanie z urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii elektrycznej o maksymalnej mocy 100 kW.
Ważne jest również, że nie można budować farm fotowoltaicznych na obszarach przeznaczonych na działalność produkcyjną. Co zrobić w takiej sytuacji? Jest możliwa zmiana tego planu. Wystarczy wystąpić z odpowiednim wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Natomiast w przypadku, kiedy nie ma uchwalonego miejscowego planu, niezbędne będzie wystąpienie o wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy dla działki. Tutaj może wystąpić więcej formalności administracyjnych, jak np. postępowanie w procedurze środowiskowej, po których dopiero możliwe będzie wydanie pozwolenia na budowę farm.
Planując udostępnienie ziemi na farmy fotowoltaiczne należy nie tylko sprawdzić, czy spełnia ona wymogi. Należy również zapoznać się z problemami i zagrożeniami, jakie mogą wyniknąć z dzierżawy.
Po pierwsze, dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę wiąże się z wyłączeniem gruntu rolnego z produkcji rolnej. Nie jest to oczywiście problemem, jeśli masz bardzo dużą ziemię. Wystarczy podzielić ją na mniejsze części i wydzierżawić tylko jedną z mniejszych działek na farmy fotowoltaiczne. W takim wypadku, koszty związane z wyłączenie gruntów ponosić może dzierżawca.
Jeśli chodzi o to, po kogo stronie leży występowanie przed organami administracji publicznej, nie musi być to właściciel działki. Może on udzielić inwestorowi swojego pełnomocnictwa w tym zakresie. Wtedy to po jego stronie leży przeprowadzenie wyłączenia gruntu spod produkcji rolnej. Jednak musi on też zawiadomić właściciela działki o terminie rozpoczęcia budowy po to, by właściciel mógł zebrać ewentualne płody rolne.
Nieoczywistym, ale istotnym skutkiem wydzierżawienia takiej ziemi jest zachowanie odległości od farmy. W odległości 50 m od wybudowanej farmy fotowoltaicznej na działce, nie można stawiać żadnych budynków ani urządzeń, które przekraczają lub są równe wysokości 10 m. Problemem może być również zapewnienie drogi dojazdowej do paneli słonecznych, a może ona przebiegać przez inne Twoje działki. W takim wypadku, aby pozwolić dzierżawcy na korzystanie z tych gruntów, dobrym rozwiązaniem może być ustalenie służebności gruntu.
Umowa cechuje się tym, że ma przynosić korzyści dla obu jej stron. Poniżej wymieniamy najważniejsze jej aspekty, na które trzeba zwrócić uwagę.
Umowa powinna zawierać zapis o tym, że dzierżawca może korzystać z gruntu tylko w określony w umowie sposób, czyli wyłącznie do budowy i eksploatacji farmy fotowoltaicznej, a także koniecznej infrastruktury z nią związanej. Dlatego warto zawrzeć w tej umowie odpowiedzialność finansową, jaka zostanie nałożona na dzierżawcę, jeśli będzie korzystał z niej niezgodnie z przeznaczeniem.
Koniecznie zadbaj o to, aby bardzo dokładnie określić, co jest przedmiotem umowy. To znaczy, z jakiej dokładnie części działki może korzystać inwestor. Należy konkretnie wyznaczyć granice obszaru, który obejmuje dzierżawa, a także konsekwencje ich przekroczenia przez dzierżawcę.
Kolejnym aspektem na jaki należy zwrócić szczególną uwagę są obowiązki inwestora. W związku z budową dzierżawca zobowiązany jest do pokrycia całości kosztów inwestycji, co musi zostać wspomniane w umowie. W przeciwnym razie może próbować podzielić się kosztami z właścicielem ziemi. Dzierżawca powinien też:
Po zakończeniu umowy natomiast dzierżawca ma obowiązek przywrócić ziemię do stanu pierwotnego. Jeśli tego nie zrobi, właściciel będzie mógł wynająć podmiot trzeci na koszt dzierżawcy.
Po zakończeniu dzierżawy, inwestor musi na swój koszt zdemontować instalację. Należy zawrzeć ten obowiązek w umowie, wtedy dzierżawca zorganizuje uprzątnięcie działki z wszelkich okablowań i paneli fotowoltaicznych.
W umowie musi znaleźć się także zapis o tym, że dzierżawca będzie w określonych terminach płacił czynsz właścicielowi działki. Warto się również zabezpieczyć na wypadek nieopłacenia go na czas. Można to zrobić poprzez umieszczenie w umowie zapisu o tym, że jeśli czynsz nie zostanie opłacony, wtedy właściciel może wypowiedzieć umowę w szybszym terminie.
Innym wyjściem może być wymóg ustanowienia przez inwestora jakiegoś zabezpieczenia, np. weksla lub opłacenie kaucji, z której w razie potrzeby właściciel będzie mógł pobrać należności.
Przeczytaj też artykuł o pozwolenie na budowę domu: https://adwokatspiewak.pl/pozwolenie-na-budowe-domu/.
