Odnawialne źródła energii zyskują na popularności od paru lat, są nimi na przykład panele fotowoltaiczne. Nie wszyscy jednak mogą sobie na nie pozwolić, jak np. mieszkańcy bloków, innym natomiast nie starcza ich własny grunt. W takim wypadku można zdecydować się na budowę farmy fotowoltaicznej – takie działanie to inaczej dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę. Jak przygotować umowę dzierżawy i na co zwrócić uwagę? Podpowiadamy w artykule.
Instalacje fotowoltaiczne są bardzo opłacalną inwestycją, co skłania inwestorów do tworzenia farm fotowoltaicznych. Jednak nie zawsze musi to oznaczać zakup ziemi pod fotowoltaikę, który również wymaga wkładu finansowego. Opłacalność dzierżawy oraz stabilne dochody to główne motywacje właścicieli gruntów decydujących się na taką współpracę.
Właściciel gruntu udostępnia swoją ziemię przedsiębiorstwu lub inwestorowi, który chce stworzyć farmę fotowoltaiczną. Wysokość czynszu dzierżawnego za hektar rocznie może się znacznie różnić w zależności od lokalizacji i warunków umowy. Stąd właśnie obie strony mogą zyskać, jeśli odpowiednio przygotują się do zawarcia umowy.
Kodeks cywilny zawiera wpis opisujący zasady, jakie obowiązują przy dzierżawie. Są one ogólne i stosuje się je także przy dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę.
Art. 693. [Umowa dzierżawy; Czynsz dzierżawny]
§1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
§2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
W przypadku inwestycji w farmy fotowoltaiczne okres dzierżawy jest zwykle ustalany na długi okres, najczęściej 25-30 lat, co ma kluczowe znaczenie dla opłacalności i bezpieczeństwa takiej inwestycji.
Dowiedz się, czym jest kara umowna i jak ją egzekwować.
Zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod instalację fotowoltaiczną to poważne zobowiązanie zarówno dla właściciela działki, jak i inwestora. Aby uniknąć nieporozumień i zabezpieczyć interesy obu stron, dokument ten powinien być precyzyjnie sformułowany i zawierać wszystkie kluczowe postanowienia. Poniżej przedstawiamy, co taka umowa musi uwzględniać.
Wspominaliśmy już, że umowy z dzierżawą gruntów należy sporządzać z dużą uwagą. Dlaczego? Wynika to z faktu, że takie umowy nie podpisuje się na krótki czas. Jeśli ma powstać farma fotowoltaiczna, czas trwania umowy musi być względnie długi. Należy wziąć pod uwagę czas wybudowania farm, a także fakt, że koszt inwestycji nie będzie zwracał się od razu.
Z tych powodów umowy często zawiera się na okres 29 lat. Okresu dzierżawy powinien być precyzyjnie określony w umowie, wraz z warunkami przedłużenia lub rozwiązania oraz skutkami zakończenia umowy, takimi jak rekultywacja terenu. Właśnie dlatego obowiązkowe jest rozpatrzenie wszelkich aspektów z nimi związanych. Wiążąc się umową na tak długi czas, należy zadbać o to, aby nie pozostawić żadnych niejasności, które mogłyby obciążyć jedną ze stron umowy.
Wymogiem prawnym jest by przy dzierżawie gruntów pod fotowoltaikę została zawarta umowa w formie pisemnej. Ze strony dzierżawcy może jednak wypłynąć żądanie, aby czynność ta została odnotowana również w księdze wieczystej. Taki wpis będzie zapewnieniem, o jego prawie do korzystania z gruntów rolnych. Wpis do księgi wieczystej potwierdza tytułu dzierżawy i zabezpiecza prawa dzierżawcy do korzystania z gruntu.
Należy pamiętać, że wpis do księgi wieczystej musi zostać poświadczony przez notariusza. W takim wypadku umowa musi zostać zawarta pisemnie i konieczne jest złożenie podpisów notarialnie poświadczonych. Nie musi być to jednak spisana umowa w formie aktu notarialnego, chodzi jedynie o poświadczenie okoliczności podpisania umowy w obecności notariusza. Co za tym idzie, koszt zawarcia umowy z podpisami poświadczonymi jest dużo niższy niż opłaty za inne umowy spisywane przy notariuszu, np. akty notarialne.
W umowie musi znaleźć się także zapis o tym, że dzierżawca będzie w określonych terminach płacił czynsz właścicielowi działki. Wysokość czynszu powinna być jasno określona w umowie, a w przypadku długoterminowych umów warto przewidzieć mechanizm waloryzacji czynszu. Warto się również zabezpieczyć na wypadek nieopłacenia go na czas. Można to zrobić poprzez umieszczenie w umowie zapisu o tym, że jeśli czynsz nie zostanie opłacony, wtedy właściciel może wypowiedzieć umowę w szybszym terminie. Innym wyjściem może być wymóg ustanowienia przez inwestora jakiegoś zabezpieczenia, np. weksla lub opłacenie kaucji, z której w razie potrzeby właściciel będzie mógł pobrać należności.
Przeczytaj: Sprzedaż udziałów w spółce – jak wygląda umowa sprzedaży udziałów?
Ważne jest spełnienie określonych wymogów, podpisując umowę na dzierżawę działki na założenie paneli słonecznych.
Jakie ziemie najczęściej przeznacza się na dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę? Są to głównie nieużytki i grunty o niskiej klasie. Mogą być to klasy gruntu V, VI, a także IV (zarówno a i b). Wielkość ziemi również ma znaczenie. Obecnie duże zainteresowanie jest działkami, które mają minimalną powierzchnię pod dzierżawę o wielkości 2 ha. Jednak mniejsze działki, np. o wielkości 1 ha również mogą znaleźć zainteresowanych inwestorów.
Jeśli obszar gruntów przebiega przez parki krajobrazowe lub rezerwatu, czyli obszar objęty ochroną, nie może powstać farma fotowoltaiczna. Chociaż nie zawsze jest to przesądzone z góry, dlatego warto skorzystać z konsultacji i dowiedzieć się więcej informacji. Co ważne, ziemia nie może leżeć w miejscu zagrożonym powodziami i podtopieniami, czyli na terenach zalewowych. Lokalizacja działki w pobliżu linii średniego napięcia, wysokiego napięcia oraz głównego punktu zasilania zwiększa jej atrakcyjność dla inwestorów.
Plan zagospodarowania przestrzennego powinien dopuszczać lub przewidywać możliwość usytuowania na określonej działce inwestycji farmy fotowoltaicznej. Ma to znaczenie w przypadku działek położonych na obszarze, gdzie dozwolone jest korzystanie z urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii elektrycznej o maksymalnej mocy 100 kW.
Ważne jest również, że nie można budować farm fotowoltaicznych na obszarach przeznaczonych na działalność produkcyjną. Co zrobić w takiej sytuacji? Jest możliwa zmiana tego planu. Wystarczy wystąpić z odpowiednim wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Natomiast w przypadku, kiedy nie ma uchwalonego miejscowego planu, niezbędne będzie wystąpienie o wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy dla działki. Tutaj może wystąpić więcej formalności administracyjnych, jak np. postępowanie w procedurze środowiskowej, po których dopiero możliwe będzie wydanie pozwolenia na budowę farm.
Planując udostępnienie ziemi na farmy fotowoltaiczne należy nie tylko sprawdzić, czy spełnia ona wymogi. Należy również zapoznać się z problemami i zagrożeniami, jakie mogą wyniknąć z dzierżawy.
Po pierwsze, dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę wiąże się z wyłączeniem gruntu rolnego z produkcji rolnej. Nie jest to oczywiście problemem, jeśli masz bardzo dużą ziemię. Wystarczy podzielić ją na mniejsze części i wydzierżawić tylko jedną z mniejszych działek na farmy fotowoltaiczne. W takim wypadku, koszty związane z wyłączenie gruntów ponosić może dzierżawca.
Jeśli chodzi o to, po kogo stronie leży występowanie przed organami administracji publicznej, nie musi być to właściciel działki. Może on udzielić inwestorowi swojego pełnomocnictwa w tym zakresie. Wtedy to po jego stronie leży przeprowadzenie wyłączenia gruntu spod produkcji rolnej. Jednak musi on też zawiadomić właściciela działki o terminie rozpoczęcia budowy po to, by właściciel mógł zebrać ewentualne płody rolne.
Nieoczywistym, ale istotnym skutkiem wydzierżawienia takiej ziemi jest zachowanie odległości od farmy. W odległości 50 m od wybudowanej farmy fotowoltaicznej na działce, nie można stawiać żadnych budynków ani urządzeń, które przekraczają lub są równe wysokości 10 m. Problemem może być również zapewnienie drogi dojazdowej do paneli słonecznych, a może ona przebiegać przez inne Twoje działki. W takim wypadku, aby pozwolić dzierżawcy na korzystanie z tych gruntów, dobrym rozwiązaniem może być ustalenie służebności gruntu.
Dowiedz się również, na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości, a także w jakich okolicznościach jest możliwa eksmisja z mieszkania.
Umowa cechuje się tym, że ma przynosić korzyści dla obu jej stron. Poniżej wymieniamy najważniejsze jej aspekty, na które trzeba zwrócić uwagę.
Umowa powinna zawierać zapis o tym, że dzierżawca może korzystać z gruntu tylko w określony w umowie sposób, czyli wyłącznie do budowy i eksploatacji farmy fotowoltaicznej, a także koniecznej infrastruktury z nią związanej. Dlatego warto zawrzeć w tej umowie odpowiedzialność finansową, jaka zostanie nałożona na dzierżawcę, jeśli będzie korzystał z niej niezgodnie z przeznaczeniem.
Koniecznie zadbaj o to, aby bardzo dokładnie określić, co jest przedmiotem umowy. To znaczy, z jakiej dokładnie części działki może korzystać inwestor. Należy konkretnie wyznaczyć granice obszaru, który obejmuje dzierżawa, a także konsekwencje ich przekroczenia przez dzierżawcę.
Kolejnym aspektem na jaki należy zwrócić szczególną uwagę są obowiązki inwestora. W związku z budową dzierżawca zobowiązany jest do pokrycia całości kosztów inwestycji, co musi zostać wspomniane w umowie. W przeciwnym razie może próbować podzielić się kosztami z właścicielem ziemi. Dzierżawca powinien też:
Po zakończeniu umowy natomiast dzierżawca ma obowiązek przywrócić ziemię do stanu pierwotnego. Jeśli tego nie zrobi, właściciel będzie mógł wynająć podmiot trzeci na koszt dzierżawcy.
Po zakończeniu dzierżawy, inwestor musi na swój koszt zdemontować instalację. Należy zawrzeć ten obowiązek w umowie, wtedy dzierżawca zorganizuje uprzątnięcie działki z wszelkich okablowań i paneli fotowoltaicznych.
Umowa dzierżawy gruntów na farmy fotowoltaiczne powinna być sporządzona z najwyższą starannością, aby chronić interesy zarówno właściciela gruntu, jak i inwestora. Kluczowe jest, by w umowie dzierżawy jasno określić, że dzierżawca ma prawo korzystać z gruntu wyłącznie w celu budowy i eksploatacji farmy fotowoltaicznej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej. Takie zapisy minimalizują ryzyko wykorzystania działki w sposób niezgodny z ustaleniami.
Warto również zawrzeć w umowie klauzule dotyczące odpowiedzialności finansowej dzierżawcy za wszelkie szkody powstałe w wyniku niewłaściwego użytkowania gruntu. Dobrą praktyką jest także określenie procedur postępowania w przypadku naruszenia warunków umowy – na przykład możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy dzierżawy lub nałożenia kar umownych.
Dodatkowo, umowa powinna precyzować obowiązki obu stron w zakresie utrzymania gruntu, ubezpieczenia inwestycji oraz uzyskania wszystkich niezbędnych pozwoleń. Takie zabezpieczenia w umowie dzierżawy gruntów pod farmy fotowoltaiczne zapewniają przejrzyste zasady współpracy i chronią przed nieprzewidzianymi problemami w trakcie eksploatacji farmy fotowoltaicznej.
Przeczytaj: Służebność mieszkania – na czym polega i jak ją ustanowić?
Dochód uzyskany z dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną podlega opodatkowaniu, dlatego właściciel gruntu powinien odpowiednio przygotować się do rozliczeń z urzędem skarbowym. W zależności od formy dzierżawy i statusu właściciela, możliwe są różne sposoby rozliczania przychodu – osoby fizyczne mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych lub ryczałt, natomiast rolnicy, jeśli działka pozostaje częścią gospodarstwa rolnego i nie została formalnie wyłączona z produkcji rolnej, mogą być zwolnieni z podatku dochodowego.
Warto również pamiętać, że gmina może naliczyć wyższy podatek od nieruchomości, jeśli działka pod farmę PV zostanie uznana za grunt związany z działalnością gospodarczą. Z tego względu zaleca się konsultację z doradcą podatkowym, który pomoże wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek podatkowych.
W przypadku śmierci właściciela gruntu, umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną co do zasady przechodzi na spadkobierców, o ile umowa dzierżawy nie stanowi inaczej. Spadkobiercy mogą kontynuować dzierżawę, wypowiedzieć umowę lub negocjować nowe warunki z inwestorem. Warto już na etapie sporządzania umowy dzierżawy przewidzieć zapisy umożliwiające wcześniejsze rozwiązanie umowy w przypadku zmiany właściciela nieruchomości, co zapewni większą elastyczność i bezpieczeństwo obu stron.
