W przypadku, kiedy właściciel nieruchomości decyduje się na przepisanie jej np. swoim bliskim, ale jednocześnie chciałby móc w nim mieszkać, następuje ustanowienie służebności mieszkania. Na czym polega służebność mieszkania, z czym związana jest cała procedura i w jakich okolicznościach możliwe jest zniesienie służebności mieszkania? Z naszego artykułu dowiesz się istotne szczegóły w tym temacie – zapoznaj się z pozostałą częścią wpisu.
Służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej, co oznacza, że przysługuje konkretnej osobie, wymienionej z imienia i nazwiska. Istotną cechą służebności osobistych jest to, że powinna przynosić ona korzyści osobie fizycznej. Dzięki umowie zawartej z właścicielem nieruchomości zyskuje ona prawo do korzystania, a także mieszkania w dokładnie określonym przez obie strony umowy zakresie. Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, a więc jest powiązane bezpośrednio z nieruchomością (rzeczą), a nie z osobą. Jak wskazują przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym:
Art. 301. [Służebność mieszkania]
§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
W jakim celu ustanawia się służebność mieszkania? Najczęściej robi się to w przypadku, gdy np. rodzice przepisują swoje mieszkanie lub dom dla swoich dzieci. Wtedy po ustaleniu obu stron, mogą zamieszkać lub korzystać z konkretnych pokojów, czy nawet piętra. Po zawarciu takiej umowy stają się tzw. służebnikami.
Dowiedz się również, jak otrzymać pozwolenie na budowę domu.
Służebność osobista mieszkania posiada kilka charakterystycznych cech, które odróżniają ją od innych rodzajów służebności. Przede wszystkim jest to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz konkretnej osoby fizycznej, zwanej służebnikiem. Prawo to jest niezbywalne, co oznacza, że służebnik nie może przenieść uprawnienia do korzystania z nieruchomości na inną osobę, ani przekazać go w spadku. Jak wskazuje Art. 298 Kodeksu cywilnego:
Art. 298. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Służebnik powinien korzystać z nieruchomości w sposób niezakłócający spokoju innych mieszkańców i zgodny z dobrymi obyczajami. Ponadto, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak piwnica, strych czy pralnia, o ile nie zostały one przypisane do innych lokali. Warto zaznaczyć, że tytułu służebności osobistej dopuszcza się przyjęcie do mieszkania małżonka i dzieci małoletnich, a także innych osób, jeśli są one utrzymywane przez służebnika lub potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę w przypadku rażących uchybień służebnika przy wykonywaniu swego prawa, takich jak niszczenie mienia czy zakłócanie porządku domowego. Taka zamiana służebności wymaga jednak orzeczenia sądowego. Służebność osobista mieszkania ustanawia się najczęściej w formie aktu notarialnego, a jej treść powinna dokładnie określać zakres służebności osobistej. Wzajemnych stosunków między właścicielem nieruchomości obciążonej a osobą mającą służebność mieszkania stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne, co reguluje prawa i obowiązki obu stron.
W przypadku, gdy właściciel nieruchomości obciążonej chce zmienić sposób wykonywania służebności lub treść służebności gruntowej, może to uczynić na podstawie ważnej potrzeby gospodarczej, jednak zmiana ta nie może powodować niewspółmiernego uszczerbku dla uprawnionego. W przypadku nieruchomości obciążonej służebnością osobistą, właściciel mieszkania nie może przenieść uprawnień służebnika na inną osobę, ani też służebność nie może być nabyta przez zasiedzenie. Warto również wspomnieć, że służebność osobista nie może być ustanowiona w celu uniemożliwienia przeprowadzenia komornika prawomocnej egzekucji.
Sprawdź, na czym polega naruszenie miru domowego.
Wartość służebności mieszkania zależy od kilku kluczowych czynników, które mają wpływ na wycenę oraz na wysokość ewentualnego wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej. Przede wszystkim istotny jest zakres służebności osobistej, czyli dokładne określenie, jakie prawa przysługują osobie uprawnionej do korzystania z nieruchomości. Im szerszy zakres służebności, tym większa jej wartość. Ważnym elementem jest czas trwania służebności. Dożywotnia służebność mieszkania, która wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, ma zazwyczaj wyższą wartość niż służebność ustanowiona na określony, krótszy okres. Ponadto, wartość służebności może być wpływana przez lokalizację nieruchomości, jej stan techniczny oraz ogólną wartość rynkową mieszkania lub domu.
W praktyce, do obliczenia wartości służebności mieszkania często wykorzystuje się metody określone w przepisach podatkowych, takie jak procentowa wartość nieruchomości pomnożona przez przewidywany okres obowiązywania służebności. Wartość ta ma znaczenie nie tylko dla stron umowy, ale także dla notariusza sporządzającego akt notarialny, który na jej podstawie ustala wysokość taksy notarialnej. Warto również pamiętać, że ustanowienie służebności mieszkania wiąże się z formalnościami prawnymi, które mogą wpływać na koszty całej procedury. Należą do nich m.in. opłaty notarialne oraz wpis do księgi wieczystej danej nieruchomości, gdzie służebność musi zostać ujawniona, co zabezpiecza prawa mającego służebność mieszkania oraz właściciela nieruchomości obciążonej.
Przeczytaj także: Renta rodzinna dla dziecka – ile wynosi renta po ojcu lub matce?
Jak już wspomniano wyżej, służebnicy otrzymują prawo do zamieszkania pomieszczeń lub części domu czy mieszkania, które zostały określone w zawartej wcześniej umowie. Ma również prawo do korzystania ze sprzętów i pomieszczeń, które są dostępne do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak piwnica, strych czy pralnia – wyjątkiem jest, kiedy takie pomieszczenia są przypisane do konkretnych mieszkań. W pewnym sensie jest to podobne do umowy najmu, jednak o znacznie szerszym zakresie.
Osoba z ustanowioną służebnością mieszkania może również przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci (nie tracą tego prawa przy osiągnięciu pełnoletności). Jest dopuszczalne przez prawo, aby przyjąć inne, niespokrewnione osoby, ale jedynie w przypadku, kiedy służebnik zapewni im utrzymanie lub kiedy są one potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Należy pamiętać o obowiązku zapłaty, który jest nałożony na służebnika, za wszystkie media, z których korzysta. Przeniesienie prawa własności jest więc dokonywane w zamian za określone w umowie świadczenia.
Zobacz też nasz artykuł o eksmisji: Eksmisja z mieszkania — jak otrzymać prawo do lokalu socjalnego po eksmisji?
Należy rozróżnić te terminy, ponieważ dotyczą podobnych zakresów tematu, jednak nie są tożsame. Różnice pojawiają się w roli osób, o których mowa. Ze służebnością dożywotnią mamy do czynienia, kiedy mieszkanie jest zapewnione do końca życia służebnika. Nie nakłada to na niego obowiązku opieki ani utrzymywania. Służebność dożywotnia mieszkania wygasa wraz ze śmiercią służebnika, nie może mieć miejsce wcześniejsze zniesienie służebności mieszkania.
Istnieje z kolei opcja, aby zamienić ją na rentę. Dzieje się tak zwłaszcza, kiedy służebnik notorycznie zakłóca porządek i spokój domowników, lub kiedy niszczy mienie. Jeśli w takiej sytuacji sąd zamieni służebność na rentę, właściciel nieruchomości musi wypłacać mu wyznaczoną kwotę. Obowiązkowo jednak zamiana służebności mieszkania na rentę wymaga orzeczenia sądowego.
Umowa dożywocia nakłada natomiast na otrzymującego prawa własności nieruchomości właściciela obowiązek opieki i utrzymania osoby, która przekazuje prawo własności. Taki rodzaj umowy nadaje użytkownikowi zamieszkującemu lokal status domownika. Ma to na celu zapewnienie opieki zwłaszcza osobom w podeszłym wieku, które zrzekają się praw do nieruchomości. Należy pamiętać, że przedmiotem tej umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Dowiedz się również, jak przebiega zniesienie współwłasności nieruchomości.
Ustanowienie służebności mieszkania zawsze następuje po zawarciu odpowiedniej umowy. Właściciel domu lub mieszkania musi wyrazić zgodę na ustanowienie tego ograniczonego prawa rzeczowego w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu umowy jest przygotowywany wpis w dziale III księgi wieczystej, tak by prawa służebnika były zapisane w rejestrze mieszkania.
W zależności od umowy, służebność może być odpłatna lub nieodpłatna. Jeśli ma charakter odpłatny, zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na rzecz właściciela nieruchomości – jednorazowo, rocznie lub okresowo. Obie strony umowy podejmują wspólną decyzję o wysokości i częstotliwości takiej opłaty oraz o formie jej zapłaty. Natomiast w przypadku służebności nieodpłatnej, nie obowiązuje żadna opłata, wyjątkiem są jedynie standardowe rachunki za korzystanie z lokalu mieszkalnego – takie jak czynsz, media itd.
Stroną tej czynności jest właściciel – to on wychodzi z inicjatywą i od jego zgody zależy cała procedura. Dlatego przyszły służebnik nie musi pojawić się u notariusza. Dokument ten należy sporządzić właśnie w obecności notariusza w formie aktu notarialnego, stąd procedura wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Co będzie potrzebne do podpisania takiego dokumentu? Właściciel musi zabrać ze sobą do przeprowadzenia tej czynności dowód tożsamości (dowód osobisty lub paszport), dane służebnika dane nieruchomości (wraz z numerem księgi wieczystej), a także informację o odpłatnym lub nieodpłatnym charakterze służebności.
Notariusz pobiera wynagrodzenie, którego wysokość jest uzależniona od wartości ustanawianej służebności mieszkania. Nawet w przypadku służebności nieodpłatnej, należy podać jej wartość. Aby ją obliczyć, korzysta się z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jak obliczyć wartość służebności mieszkania? Przy takich obliczeniach, wartość służebności wynosi 4% wartości mieszkania lub domu, pomnożone przez zawarty w ustawie okres 10 lat. Czyli np. dla domku wartego 300 tys. złotych, będzie to 300 000 x 4% = 12 000, 12 000 x 10 = 120 000.
Kiedy już ustaliło się wartość służebności mieszkania, notariusz może wskazać swoje maksymalne wynagrodzenie. Maksymalne stawki taksy notarialnej mogą wynosić od wartości:
Co jeszcze istotne – należy doliczyć 23 % VAT. Wśród opłat trzeba też uwzględnić: wypisy aktu (6 zł netto/strona), a także opłatę sądową (200 zł za wpis służebności).
Wprowadzenie służebności mieszkania na nieruchomość wpływa na jej wartość rynkową. Zazwyczaj ją obniża, jako że ogranicza prawo właściciela do swobodnego korzystania i dysponowania nieruchomością. W praktyce, nieruchomość obciążona służebnością mieszkania jest mniej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców, którzy muszą liczyć się z tym, że osoba mająca służebność będzie miała prawo do korzystania z określonych pomieszczeń przez czas trwania służebności.
Wycena nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania powinna uwzględniać wartość ograniczenia wynikającego z prawa do korzystania przez osobę trzecią. Najczęściej rzeczoznawca majątkowy dokonuje odpisu od wartości nieruchomości, który odpowiada wartości służebności. W praktyce oznacza to, że cena sprzedaży nieruchomości ze służebnością mieszkania będzie niższa niż podobnej nieruchomości wolnej od obciążeń.
Warto podkreślić, że służebność mieszkania jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej, co jest jawne dla potencjalnych kupujących i wpływa na ich decyzje zakupowe. Dlatego każda osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości powinna sprawdzić stan prawny w księdze wieczystej, aby mieć pełną świadomość istniejących obciążeń.
Przeczytaj także: Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – co zawrzeć w umowie?
Dożywotnia służebność mieszkania najczęściej stosuje się w przypadku starszych osób, które były dotychczasowymi właścicielami danej nieruchomości. Decydując się na przekazanie jej w darowiźnie lub odsprzedanie członkom rodziny, chcą bezpiecznie zapewnić sobie prawo do mieszkania w tym miejscu dożywotnio. Co się dzieje, kiedy nowy właściciel chce sprzedać mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością osobistą?
Oczywiście, jest to możliwe, jednak należy pamiętać o ważnym aspekcie. O ile nieruchomość może zostać sprzedana lub wynajęta i to bez zgody służebnika, to jednak zachowuje on swoje prawa do mieszkania lub korzystania z niej. Dlatego każdy, kto zakupi tę nieruchomość będzie musiał uszanować jego prawa i zezwolić mu na ich wypełnianie. Nie można odebrać mu tych praw, może nadal korzystać z pomieszczeń, które udostępnił mu właściciel poprzez zawartą umowę służebności mieszkania. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości, gdzie nałożona jest dożywotnia służebność mieszkania, to proces trudny i skomplikowany.
Służebność mieszkania wygasa najpóźniej z śmiercią uprawnionego. Wcześniej jest to możliwe, jeśli służebność mieszkania nie była wykonywana przez 10 lat. Ta zasada obowiązuje również w przypadku służebności gruntowej. Jednak ważnym aspektem w tym przypadku jest pamiętanie o tym, że konieczne będzie dostarczenie konkretnych dowodów, na które może się powołać właściciel obciążonej nieruchomości w trakcie postępowania w sądzie. To oznacza, że trzeba udowodnić, że uprawniona osoba, czyli służebnik, od co najmniej dziesięciu lat nie korzysta ze swojego prawa. Czyli nie mieszka już w tym domu lub mieszkaniu. Należy jednak pamiętać, że w razie nawet krótkiego zamieszkania służebnika, ten termin się zeruje i nalicza od nowa.
Jeśli chcesz znieść służebność osobistą mieszkania, konieczne może być wniesienie sprawy do sądu. W takim wypadku należy się udać do sądu rejonowego, tego, który leży w rejonie danej nieruchomości. Do treści pozwu konieczne będzie podanie:
Pozew nie jest jednak jedynym możliwym wyjściem, aby możliwe było zniesienie służebności mieszkania. Możliwe jest, że strony umowy nie toczą sporu o dane mieszkanie lub dom. W takim wypadku wystarczy, dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania. Służebność mieszkania powstaje zazwyczaj na mocy umowy, zwykle na mocy umowy darowizny. Jeśli w takiej umowie jest zastrzeżona służebność mieszkania, tą samą drogą można się jej zrzec.
Kiedy więc uprawniony do służebności, czyli służebnik, chce się zrzec swojego prawa, musi udać się do notariusza. Musi złożyć przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności, a urzędnik sporządza z tej czynności akt notarialny. Następnie notariusz przekazuje akt do określonego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, gdzie trafia do księgi odpowiadającej danej nieruchomości.
W przypadku chęci jednoczesnej sprzedaży nieruchomości, wraz ze zrzeczeniem się służebności osobistej mieszkani nie jest konieczne załatwianie tego u notariusza. Wtedy obie te czynności można wykonać za jednym razem. Przy umowie sprzedaży nieruchomości wystarczy zastrzec oświadczenie uprawnionego służebnika o zrzeczeniu się służebności mieszkania.
Przeczytaj też artykuł o tym, jak wygląda zapewnienie mieszkania po rozwodzie.
