Eksmisja z mieszkania rozpoczyna się od wystąpienia z odpowiednim wnioskiem. Konieczne jest, by zrobiła to uprawniona do tego strona. Postępowanie eksmisyjne może rozpocząć się od wystąpienia z pozwem o eksmisję. Inne możliwości to wystąpienie z pozwem o nakazanie sprzedaży mieszkania na drodze licytacji lub wszczęcie egzekucji zobowiązania. Kto ma prawo do lokalu socjalnego po eksmisji? Jak postępować, jeśli zostanie wydany nakaz eksmisji?W artykule przytaczamy informacje dotyczące eksmisji z mieszkania i możliwych jej rozwiązań.
Najem to stosunek prawny, który zachodzi między osobą wynajmującą oraz najemcą. Kwestie dotyczące wynajmowania lokalu reguluje Kodeks Cywilny oraz przepisy o ochronie praw lokatorów. Umowę najmu można zawrzeć zarówno na czas określony, jak i czas nieokreślony. Jeśli jednak wynajmujący lokal, nie stosuje się do obowiązujących zasad, możliwe jest wypowiedzenie umowy. Jej wypowiedzenie powinno przyjąć formę pisemną. Umowa ustna jest w tym przypadku niedopuszczalna, ponieważ nie będzie miała skutków prawnych. Uprawnienia do wystąpienia z wnioskiem o eksmisję z mieszkania ma np. właściciel lokalu mieszkaniowego.
Wniosek taki można wszcząć m.in. kiedy rozwiązano z lokatorem umowę dotyczącą wynajmu danego lokalu także wtedy, gdy upłynął czas jej trwania. Wniosek o eksmisję można wnieść w sytuacji, w której lokator przebywa w danym lokalu bezprawnie. Bezprawne przebywanie w lokalu istnieje np. bez zawierania umowy. Wniosek o eksmisję z mieszkania może sporządzić również jeden małżonek w stosunku do swojego obecnego współmałżonka. Możliwe jest sporządzenie owego wniosku również wobec byłego współmałżonka lub innego współlokatora. Dotyczy to w szczególności sytuacji, kiedy druga osoba postępuje w sposób rażąco nieodpowiedni. To w konsekwencji prowadzi do uniemożliwienia wspólnego zamieszkiwania.
W niektórych przypadkach dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do lokalu zamiennego lub socjalnego, co wpływa na jego prawa w postępowaniu eksmisyjnym. Warto pamiętać, że jeśli jesteśmy właścicielami lokalu, nie mamy uprawnień do usunięcia lokatora. Nie możemy zatem wykorzystać w tym celu przymusu. W sytuacji, kiedy umowę zakończono lub wygasła, możemy usunąć niechcianego lokatora za pośrednictwem postępowania egzekucyjnego.
Oznacza to, że mimo że jesteśmy właścicielami danego lokalu, nie możemy do niego wejść. Niedopuszczalne jest zatem usunięcie rzeczy lokatora z zajmowanego lokalu na własną rękę. Za postępowanie tego rodzaju może grozić nam odpowiedzialność prawna. W celu skutecznego usunięcia niechcianego lokatora powinniśmy wytoczyć sprawę sądową o eksmisję z mieszkania.
Dowiedz się również, w jakich okolicznościach możliwe jest zapewnienie mieszkania po rozwodzie.
Eksmisji z mieszkania lokatorów zazwyczaj dokonuje się ze względu na problemy dotyczące płatności. Kiedy osoba eksmitowana nie opuści mieszkania dobrowolnie, można złożyć do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Wniosek ten należy złożyć do odpowiedniego sądu. W przypadku spraw dotyczących eksmisji będzie to sąd rejonowy. Sądem właściwym miejscowo będzie sąd miejsca zamieszkania eksmitowanego lokatora.
W przypadku wykazania w postępowaniu, że lokator zajmuje lokal bezprawnie, wydaje się wyrok orzekający nakaz eksmisji. Wraz z orzeczeniem sąd decyduje również o tym, aby przyznać bądź nie lokal zastępczy przy eksmisji. Postępowanie eksmisyjne możliwe jest, kiedy wydano odpowiedni wyrok lub postanowienie dotyczące eksmisji z mieszkania. Dokonać eksmisji może jednak jedynie komornik. Tylko on ma bowiem uprawnienia do usunięcia danej osoby z mieszkania. Komornik ma także prawo do nakazania lokatorowi, by zabrał swoje rzeczy.
Przeczytaj również: Bezpodstawne wzbogacenie się – podstawowe informacje
Co należy zrobić, kiedy otrzymamy pozew dotyczący eksmisji? Należy zaznaczyć, że odpis pozwu należy dostarczyć wszystkim pozwanym lokatorom. W niektórych sytuacjach lokatorzy ci po eksmisji będą mieli prawo do lokalu socjalnego po eksmisji. Takie uprawnienia mają m.in. kobiety w ciąży, osoby chore, osoby posiadające status bezrobotnego. Inne uprawnione grupy to emeryci i renciści, małoletni, niepełnosprawni oraz ubezwłasnowolnieni. W przypadku tych grup nawet pomimo zakończenia postępowania na korzyść wynajmującego nie można ich usunąć z lokalu. Eksmisja z mieszkania podlega wstrzymaniu do momentu, aż lokatorzy uzyskają lokal socjalny. W praktyce może potrwać nawet kilka lat. Jeśli powodem eksmisji jest stosowanie przemocy, prawo do lokalu socjalnego po eksmisji nie zostanie przyznane.
Nie zyska się ich nawet pomimo spełnienia wymienionych warunków. Nie jest konieczne przyznanie eksmitowanym osobom lokalu socjalnego także w sytuacji, jeśli osoby te mogą zamieszkać w innym miejscu. Lokal socjalny nie jest niezbędny także, jeśli są one w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Jeśli jesteśmy zobowiązani do odpowiedzi w piśmie dotyczącym eksmisji, powinniśmy jej udzielić. Ważne jest także, by odbierać korespondencję od sądu. Jeśli dwukrotnie korespondencja nie zostanie odebrana, uznaje się, że została doręczona. Z kolei brak odpowiedzi na pismo dotyczące wykazania, że ma się prawa do lokalu socjalnego po orzeczeniu eksmisji, uznawany jest za niespełnienie warunków dotyczących eksmisji. W konsekwencji możliwe jest, że orzeczona zostanie eksmisja z mieszkania bez prawa do lokalu socjalnego.
Zobacz artykuł: Pozwolenie na budowę domu — najważniejsze procedury
Lokal socjalny powinien zostać zapewniony przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu. Sąd decydując o prawie do lokalu socjalnego, bierze pod uwagę aspekty takie, jak dotychczasowe korzystanie z zajmowanego lokalu. Analizie podlega także sytuacja materialna lokatorów, którzy podlegać będą eksmisji. Obowiązkiem gminy jest zapewnienie lokali socjalnych eksmitowanym osobom. Należy jednak wziąć pod uwagę, że lokali socjalnych jest stosunkowo mało. Fakt ten może się wiązać z niemożnością zapewnienia odpowiedniej ich liczby dla eksmitowanych lokatorów.
Jeśli tworzymy pozew, który dotyczyć będzie żądania eksmisji z lokalu mieszkalnego, musimy pamiętać o niezbędnych jego elementach. Należą do nich m.in. określenie lokalizacji lokalu mieszkalnego, którego dotyczyć będzie eksmisja, sformułowanie żądania, by pozwany opuścił lokal mieszkalny. W pozwie należy wskazać uzasadnienie okoliczności, które wskazują na konieczność opuszczenia lokalu przez osobę pozwaną.
Osoba uprawniona do lokalu socjalnego ma prawo zakwestionować ofertę najmu, jeśli lokal nie spełnia minimalnych standardów lub nie odpowiada jej szczególnej sytuacji materialnej. Gmina, składając ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego, powinna poinformować osobę uprawnioną o jej prawach i obowiązkach związanych z najmem socjalnym lokalu. W przypadku braku uprawnienia do lokalu socjalnego lub uporczywego działania przeciwko porządkowi domowemu, sąd może odmówić przyznania prawa do lokalu socjalnego.
Ważne jest, aby pamiętać o terminach związanych z przyjęciem oferty zawarcia umowy najmu oraz o konsekwencjach niepodpisania umowy w wyznaczonym czasie. W przypadku, gdy sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie lub w innym lokalu, prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje. Zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego jest kluczowe dla osób, które po eksmisji nie mają możliwości zamieszkania w innych lokalach i potrzebują wsparcia ze strony gminy w zakresie zapewnienia dachu nad głową.
Sprawdź, na jakich zasadach umowa ustna będzie wiążąca!
W 2019 roku wprowadzono istotne zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz w Art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Dotychczasowe przepisy budziły liczne kontrowersje, ponieważ nadmiernie chroniły lokatorów niepłacących czynszu. Nowelizacja wprowadziła m.in. możliwość szerszego stosowania najmu socjalnego lokalu, dzięki czemu gminy nie muszą tworzyć odrębnego zasobu lokali socjalnych.
W kwestii eksmisji nadal obowiązuje zasada, że komornik wstrzymuje czynności do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia. Wyeliminowano przy tym możliwość kierowania osób eksmitowanych wyłącznie do noclegowni czy schronisk. W okresie oczekiwania właściciel mieszkania ma prawo dochodzić od dłużnika odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, odpowiadającego wysokości czynszu lub innemu należnemu wynagrodzeniu.
Bardzo ważne jest uświadomienie, że pozwany powinien stawić się na rozprawie. W przeciwnym razie możliwe, że sąd orzeknie o eksmisji bez jego obecności. Ponadto, jeśli nie złoży on wniosku o dostarczenie pisemnego wyroku, bardzo prawdopodobne, że sąd go nie dostarczy. Sąd nie ma bowiem takiego obowiązku. Jeśli pozwany nie mógł stawić się na rozprawie, powinien on jak najszybciej stawić się w sądzie. Niezbędne jest dowiedzenie się, jaki wyrok orzeczono. W dalszej kolejności, w zależności od wyroku, wskazuje się na konieczność wniesienia apelacji.
Jeśli dana osoba nie spełnia kryteriów do przyznania jej lokalu tymczasowego, komornik ma prawo do zwrócenia się do gminy z prośbą o wskazanie pomieszczenia, do którego ma zostać eksmitowany dotychczasowy lokator. Wykonanie eksmisji ulega wówczas wstrzymaniu. Wstrzymanie trwa do momentu wskazania pomieszczenia. Za pomieszczenie tymczasowe można uznać pomieszczenie, które nadaje się do zamieszkania. Musi zatem spełniać warunki dotyczące m.in. ogrzewania, braku zawilgocenia, możliwości gotowania posiłków, oświetlenia, a także dostępu do poboru wody.
Wskazuje się, że w miarę możliwości pomieszczenie tymczasowe powinno znajdować się w tej samej okolicy co dotychczasowe miejsce zamieszkania. Do momentu zmian w przepisach czas wstrzymania wykonania eksmisji nie mógł być dłuższy niż pół roku. Jeśli eksmitowany lokator nie ma prawa do pomieszczenia tymczasowego, istnieje prawdopodobieństwo, że eksmituje się go do placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Odpowiedzialność za wskazanie tej placówki spoczywa na gminie. Miejscami tymi mogą być np. noclegownie lub schroniska.
Przeczytaj także: Służebność mieszkania – na czym polega i jak ją ustanowić?
Po skierowaniu orzeczenia sądu o nakaz eksmisji do komornika powinien on wyznaczyć termin określający, do którego momentu lokator powinien dobrowolnie opuścić mieszkanie. Po wskazanej dacie komornik może podjąć niezbędne czynności. Działania, które podejmuje komornik w dużej mierze zależą od tego, czy eksmitowany lokator ma prawo do pomieszczenia tymczasowego bądź lokalu socjalnego. Dłużnikowi przysługuje prawo złożenia skargi na czynności, których dokonuje komornik. Warto zaznaczyć, że w przypadku wniesienia skargi na komornika, postępowania egzekucyjnego ani wykonania czynności nie wstrzymuje się. Ze względu na to ważne jest zawarcie w skardze wniosku o wstrzymanie dokonania czynności lub zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Po prawomocnym wyroku sądu komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeśli eksmitowany zajmuje lokal, komornik przystępuje do eksmisji. Nie jest jednak dopuszczalne wyrzucenie lokatora na bruk. Eksmitowanego powinno się usunąć do innego lokalu.
Poznaj, jakie są formy stadialne przestępstwa.
Odszkodowanie po eksmisji z lokalu mieszkalnego nie przysługuje co do zasady, jeżeli została ona przeprowadzona w trybie przewidzianym prawem, tj. na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu i przy udziale komornika. W takim przypadku obowiązki względem byłego lokatora ograniczają się do ewentualnego zapewnienia lokalu socjalnego lub tymczasowego, jeżeli sąd takie uprawnienie przyznał. Wyjątkiem jest sytuacja, w której gmina nie realizuje obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego – wówczas eksmitowany może dochodzić roszczeń odszkodowawczych z tytułu poniesionych kosztów, np. najmu zastępczego.
Inaczej przedstawia się kwestia tzw. dzikiej eksmisji, polegającej na samowolnym usunięciu lokatora przez właściciela, m.in. poprzez zmianę zamków, wyniesienie rzeczy czy odcięcie mediów. Takie działanie stanowi naruszenie prawa i rodzi po stronie poszkodowanego prawo do dochodzenia odszkodowania za szkody majątkowe oraz zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, a także uzasadnia odpowiedzialność karną sprawcy za naruszenie miru domowego lub bezprawne pozbawienie lokalu.
Szczególne zasady dotyczą eksmisji osób zajmujących lokal na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, umowy najmu okazjonalnego, a także osób uprawnionych do lokalu na podstawie stosunku prawnego zawartego ze spółdzielnią mieszkaniową. W tych przypadkach procedura eksmisyjna oraz prawa i obowiązki stron mogą być odmienne, zgodnie z przepisami prawa oraz specyfiką danej umowy lub tytułu prawnego.
Dowiedz się także, jak uzyskać odszkodowanie za zwolnienie z pracy.
Warto odpowiednio zabezpieczyć się przed niechcianymi lokatorami. Dzięki temu zmniejszymy negatywne konsekwencje wynikające z posiadania nieuczciwych lokatorów. Możliwym rozwiązaniem jest podpisanie umowy dotyczącej najmu okazjonalnego, która stanowi dodatkowe zabezpieczenie.
Mimo że zawarcie umowy najmu okazjonalnego stanowi dodatkową formalność, może być niezwykle pomocne. Najem okazjonalny ma identyczną moc prawną jak standardowa umowa. Jego konsekwencją jest fakt, że właściciel mieszkania zamieszkiwanego przez niechcianego lokatora, ma możliwość szybkiej egzekucji komorniczej. Jeśli po wygaśnięciu umowy wystąpią jakiekolwiek problemy, możliwe jest natychmiastowe wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Jeśli grozi nam eksmisja z mieszkania, warto zwrócić się o pomoc do doświadczonych prawników. Nasza kancelaria adwokacka z Poznania, ze swojej strony oferuje pomoc prawną na najwyższym poziomie. Dzięki temu możliwa będzie skuteczna walka o Państwa prawa.
